¿SA o nombre propio? Lo que cuesta equivocarse al comprar propiedad en Costa Rica

Cuando llegué a Costa Rica en 2014, el notario que me cerró mi primera compra en Tamarindo me preguntó casi de pasada: "¿Lo pone a nombre propio o en sociedad?" No sabía la respuesta. Firmé en sociedad porque todo el mundo lo hacía así. Doce años después, he visto esa decisión costarle a clientes entre $800 y $4,500 en costos que nunca necesitaron asumir. Y también he visto casos donde la sociedad era exactamente lo correcto.

No hay una respuesta universal. Pero sí hay un cálculo que la gente rara vez hace antes de firmar.

¿Por qué tantos extranjeros usan una SA para comprar?

La costumbre viene de una época en que Costa Rica no tenía tratados de intercambio de información fiscal con casi nadie. Meter la propiedad en una Sociedad Anónima (SA) o en una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) daba cierta opacidad: el Registro Nacional mostraba la sociedad como titular, no al comprador directamente.

Eso cambió. Costa Rica firmó el Acuerdo Multilateral de Autoridades Competentes y desde 2018 comparte información financiera con más de 100 países. La "privacidad" de la SA es hoy, en gran medida, ilusión.

El hábito persiste. Y hay situaciones donde la estructura sí agrega valor real.

¿Cuánto cuesta mantener una SA activa en 2026?

Este es el número que nadie pone sobre la mesa antes de firmar.

Una SA o SRL activa en Costa Rica paga el impuesto a las personas jurídicas cada año. En 2026, las tarifas son:

• Sociedades activas (con actividad económica registrada): aproximadamente 55,000 colones anuales, unos $105 al tipo de cambio del BCCR, que ronda los 520 colones por dólar.
• Sociedades inactivas: alrededor de 27,500 colones anuales, unos $53.

A eso súmele honorarios de contador o abogado para mantener los libros legales actualizados: entre $300 y $600 por año si lo hace bien. Más las declaraciones ante el Ministerio de Hacienda si la sociedad registra alguna actividad.

En diez años, eso puede sumar fácilmente entre $4,000 y $6,000 solo en costos administrativos.

Si usted compra una casa en Santa Ana para vivir con su familia y no tiene más propiedades ni socios, una SA probablemente no agrega nada que justifique ese gasto.

¿Cuándo sí tiene sentido poner la propiedad en sociedad?

Hay casos concretos donde la estructura funciona.

Múltiples propietarios. Si usted y un socio compran una propiedad en Nosara para alquilar vacacionalmente, una SRL con los derechos y obligaciones escritos desde el inicio en el pacto constitutivo les evita problemas enormes si la relación se complica. El Registro Nacional registra todo con claridad y el notario puede redactar cláusulas de salida desde el principio.

Actividad comercial real. Si la propiedad genera ingresos, ya sea alquiler vacacional, local comercial u hotel boutique, tener la operación dentro de una sociedad tiene sentido tributario y de responsabilidad limitada. Los gastos deducibles se manejan mejor.

Herencia planificada. Transferir cuotas o acciones a sus herederos puede ser más sencillo y barato que un proceso sucesorio sobre un bien inmueble inscrito a nombre propio. Esto depende mucho de dónde viven sus herederos y del tratado fiscal entre ese país y Costa Rica.

Propiedades en Zona Marítimo Terrestre. Las concesiones en la ZMT, la franja de 200 metros desde la pleamar ordinaria, generalmente se otorgan a sociedades costarricenses. Aquí no hay opción: necesita una entidad legal local. Eso aplica a muchas propiedades en Guanacaste, Limón y el Pacífico Sur. Vea propiedades disponibles en Guanacaste y verifique siempre el régimen jurídico del terreno antes de hacer una oferta.

¿Cuándo es mejor comprar a nombre propio?

Para la mayoría de compradores individuales que adquieren una propiedad para uso personal, sin socios y sin intención de alquilar activamente, el nombre propio es más limpio, más barato y más directo.

El proceso en el Registro Nacional es idéntico. La escritura pública la firma el mismo notario. El costo de transferencia, que en Costa Rica ronda el 3.5% del valor fiscal o del precio de compra, lo que sea mayor, es igual en ambos casos.

Y si en el futuro quiere vender, la transacción también es más sencilla. Con una SA hay que revisar el estado de la sociedad, los libros, las deudas potenciales que cargue esa entidad. Un comprador con experiencia va a pedir due diligence sobre la sociedad completa, no solo sobre la propiedad.

Lo que nadie te cuenta: el problema de las SA abandonadas

Esto lo veo seguido y es un dolor de cabeza real.

Un comprador extranjero mete su casa en una SA en 2016, la usa como segunda residencia, nunca contrata contador y deja de pagar el impuesto a personas jurídicas por tres o cuatro años. La sociedad cae en mora con Hacienda y puede quedar disuelta de pleno derecho.

Una sociedad disuelta sigue siendo la titular registral de la propiedad. Reactivarla requiere un proceso legal, pagar multas acumuladas e intereses, y puede complicar gravemente una venta futura.

He tenido clientes que descubrieron este problema en pleno proceso de venta, con un comprador esperando. El cierre se atrasó cuatro meses. Uno perdió al comprador definitivamente.

Si usted tiene una sociedad con una propiedad adentro, revise su estado en el portal del Ministerio de Hacienda y en el Registro Nacional ahora mismo, no cuando quiera vender.

¿Qué pasa con los impuestos en 2026?

El impuesto sobre bienes inmuebles, el 0.25% del valor catastral al año, se paga igual sea persona física o jurídica. Lo recauda la municipalidad correspondiente.

Lo que cambia con una sociedad activa es que entra al régimen del impuesto sobre la renta si genera ingresos. Eso puede ser ventajoso por las deducciones, o una carga adicional si no lo administra con orden.

El INVU y el Banco Nacional ofrecen financiamiento hipotecario a personas físicas residentes con condiciones razonablemente accesibles. Para sociedades, el crédito es más difícil de obtener y generalmente más caro. Si necesita financiamiento local, comprar a nombre propio abre más puertas.

Vea todas las propiedades en venta en Costa Rica y defina la estructura legal antes de hacer una oferta, no después de enamorarse de una casa.

Mi opinión directa

La SA es una herramienta. No es una estrategia de privacidad, no es un escudo fiscal y no es la respuesta automática para todo comprador extranjero.

Si tiene socios, si va a operar un negocio, si la propiedad está en ZMT o si su situación de herencia lo justifica: úsela. Si está comprando su casa para vivir en Escazú o una cabaña en el Valle de Orosi para escaparse los fines de semana, probablemente no la necesita.

Hable con un abogado costarricense certificado antes de firmar. No con el vendedor, no con el agente de bienes raíces: con un abogado independiente que no tenga interés en cerrar la transacción. En este mercado, esa consulta de $150 o $200 vale cada colón.