Alquiler de corto plazo en Costa Rica: lo que de verdad aplica y lo que es puro cuento

En 2014 di el salto y me vine a Costa Rica, de cabeza al mundo de los bienes raíces. Hoy, como consultor de relocalización, me llueven las preguntas sobre las reglas del alquiler de corto plazo. Si uno lee suficientes artículos bonitos, queda con la idea de que la ley tica es tan clara como el agua frente a Tamarindo. ¿La verdad? Está más bien turbia.

¿Cómo se regula el alquiler de corto plazo?

Empecemos por lo básico, porque acá hay un mito que conviene enterrar. Sí existe una ley nacional: la Ley 9742, vigente desde 2020, que obliga a todo hospedaje no tradicional (Airbnb y similares) a inscribirse en el registro del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y ante Hacienda. Eso aplica en todo el país, no es opcional, y mucha gente todavía no lo cumple. Lo que sí cambia de municipalidad en municipalidad es la capa de encima: la zonificación, la patente comercial y los permisos locales. Ahí la regulación es despareja y muchas municipalidades apenas están tomando cartas en el asunto. Esa mezcla, una regla nacional que casi nadie cumple más un mosaico municipal, es la que genera tanta confusión.

El Registro Nacional parece el lugar obvio para revisar el uso permitido de una propiedad. Ahí consta quién es el dueño, pero no las reglas locales de zonificación. Para eso toca ir a los lineamientos municipales, que son irregulares y a veces ni existen por escrito. Vea el caso de Escazú, cantón de San José. Ahí la fiscalización es mínima y mucha gente opera por debajo del radar.

¿Cuáles zonas sí hacen valer las reglas?

Guanacaste es de esos lugares donde uno sí se topa con controles más estrictos, sobre todo en pueblos turísticos como Tamarindo. Y no es solo Guanacaste: en el Pacífico Central, Manuel Antonio (en Quepos, Puntarenas) también aprieta. Las municipalidades de estas zonas turísticas son más proactivas y suelen exigir que la propiedad en alquiler se inscriba como actividad comercial. Eso significa trámites, entre ellos certificaciones de salud y seguridad.

En Tamarindo, dueños de alquileres de corto plazo cuentan que les piden permiso sanitario del Ministerio de Salud y el pago de un impuesto comercial. No todos cumplen. Para los que sí, el papeleo extra es un dolor de cabeza.

¿Hay obligación de pagar impuestos?

Sí. Los impuestos no son opcionales. La tarifa vigente del IVA es del 13%. Ahora, si lo van a perseguir a usted o no, eso depende de qué tan visible sea. Plataformas como Airbnb sí cobran el IVA de forma automática cuando la cuenta está bien configurada. Cuando el trato es directo con el huésped, la historia cambia.

Tenga presente que el fisco cada vez cruza más información. Las plataformas reportan y Hacienda tiene con qué detectar ingresos que antes pasaban por debajo del radar. Pasar desapercibido ya no es tan fácil cuando el ingreso empieza a ser serio.

¿Qué pasa si uno ignora las reglas?

Tienta quedarse callado, más cuando la fiscalización es tan despareja. Pero esto casi nadie se lo dice: el Estado está apretando poco a poco. Las municipalidades han venido subiendo las multas, y ya se oyen historias de inspecciones sin aviso.

Supe de una pareja en Jacó que operó su alquiler durante años sin un solo problema. Un día les cayó una multa de la nada. Entre todo, $5,000 en sanciones. Créame, no fue un caso aislado.

¿Qué debería saber quien anda comprando?

Si está pensando en comprar para alquilar por temporadas cortas, prepárese para caminar trámites. Lo primero es revisar la zonificación de la zona que le interesa. La municipalidad, con su plan regulador y el certificado de uso de suelo, es el recurso clave, aunque en muchos cantones esos lineamientos son un laberinto o ni existen por escrito. La otra ruta es hablar con un agente inmobiliario local que conozca el terreno de verdad. Ese tipo de contacto vale oro.

Piense en cuánto riesgo está dispuesto a asumir y cuánta debida diligencia está dispuesto a hacer. Una propiedad en zona de alta demanda puede rendir más, y también viene con reglas más estrictas. Guanacaste no solo es popular entre los turistas. También está más vigilada por las autoridades locales.

¿Vale la pena?

Eso lo decide cada quien. El mercado tico de alquileres puede ser muy rentable, sobre todo con las cifras de turismo al alza. Solo tenga claro en qué se está metiendo. Esto no es ingreso pasivo sin esfuerzo.

Si ya anda viendo propiedades por acá, compare primero cómo se mueven los precios por zona en nuestro índice de precios de Costa Rica. Entre más entienda las reglas reales del lugar, mejor le va a ir.

Dicho todo esto, no espere montar un Airbnb en Costa Rica sin hacer la tarea. La regulación es un enredo, cierto. Con paciencia y diligencia, el negocio todavía funciona acá.