¿Cuánto tarda cerrar una propiedad en Costa Rica? 45 días si nada se atrasa

El cierre más rápido que he hecho en Costa Rica tomó 23 días. Comprador de contado, terreno titulado, un vendedor que contestaba el teléfono. El más lento tomó 14 meses e involucró a un accionista fallecido, un pozo sin registrar y un plano de 1987 que no cuadraba con la línea de la cerca. Los dos fueron negocios reales. Los dos cerraron, al final. Desde que me vine a vivir aquí en 2014 he comprado dos veces y vendido una, y he estado en más cierres de los que puedo contar. El promedio honesto es de 45 a 60 días. Planifique con ese número.

¿Cuánto tarda cerrar una casa en Costa Rica?

En una compra de contado sobre propiedad titulada, cuente entre 30 y 60 días desde que le aceptan la oferta hasta la firma. El desglose típico se ve así:

• Oferta, contraoferta y contrato de compraventa firmado: 3 a 10 días
• Periodo de debida diligencia: 15 a 30 días (la mayoría de contratos fijan 21 o 30)
• Fondeo del escrow y cumplimiento: 7 a 14 días, casi siempre en paralelo
• Cierre en la notaría: una tarde

¿Financiamiento con un banco local? Súmele tres a seis meses. ¿Propiedad en concesión frente al mar? Súmele tres a seis meses. ¿Propiedad metida dentro de una sociedad enredada? Súmele lo que el enredo pida.

Los cierres de 30 días que a los agentes les encanta prometer sí ocurren. Pero solo cuando el título está limpio, la plata ya está sentada en el escrow y las dos partes de verdad aparecen. Eso pasa quizás en uno de cada cinco negocios.

¿Qué pasa de verdad durante la debida diligencia?

Aquí es donde su abogado se gana los honorarios. La primera parada es el Registro Nacional, donde toda propiedad titulada tiene un número de folio real. Un estudio registral saca gravámenes, hipotecas, anotaciones y servidumbres en cerca de un día. Cuesta casi nada. Saltárselo cuesta todo.

Luego vienen las revisiones físicas. El plano catastrado, o sea el levantamiento inscrito, se compara contra lo que de verdad hay en el terreno. Le sorprendería la frecuencia con que la cerca está metida 4 metros en el lote del vecino. La municipalidad emite el uso de suelo, que confirma qué puede construir o qué actividad puede operar ahí. En cantones sin plan regulador propio, aplican los reglamentos del INVU, y sacarle una respuesta clara al INVU pide paciencia.

El agua es el problema que nadie ve venir. Necesita una carta de disponibilidad de agua del AyA o de la ASADA local. En zonas de Guanacaste hay ASADAs que dejaron de emitir cartas del todo porque el acuífero está presionado. Sin carta de agua no hay permiso de construcción. Algunos compradores se enteran de esto después de haber girado el depósito.

Si la propiedad está dentro de una sociedad, y la mayoría lo están, casi siempre una S.A. o una SRL, agréguele la debida diligencia corporativa: impuesto a las personas jurídicas al día, registro de accionistas presentado ante el Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, y ningún juicio parqueado contra la entidad.

Una casa titulada en el Valle Central es el extremo fácil de este espectro. Algo como una casa de 2 dormitorios en Ulloa de Heredia en $162,689 sí puede cerrar en 30 a 40 días, porque el Heredia urbano tiene agua municipal, zonificación clara y terreno titulado por todo lado. Si recorre las casas en venta en Heredia va a notar que la mayoría de los listados calzan con ese perfil.

¿Por qué las propiedades de playa tardan más en cerrar?

Porque muchas no están tituladas. Los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria son Zona Marítimo Terrestre. Los primeros 50 metros son zona pública, intocable. Los siguientes 150 son terreno de concesión, arrendado a la municipalidad en vez de ser propiedad suya. Traspasar una concesión requiere aprobación del concejo municipal y a veces el visto bueno del ICT. He visto traspasos de concesión que tomaron 8 meses. Vi uno que tomó dos años.

Sí existe propiedad de playa titulada, y cierra en plazos normales. Pero el título lo verifica usted, con su propio abogado, en lugar de creerle al agente del listado. Si anda viendo casas en venta en Guanacaste, pregunte por el estado del título en la primera conversación. No en la quinta.

Y las propiedades rurales, donde sea que estén, suman fricción. Servidumbres de acceso, pozos compartidos, derechos de posesión en vez de título inscrito. Cada una tiene solución. Cada una agrega semanas.

¿Por qué mover la plata tarda tanto?

Esta es la parte para la que nadie aparta tiempo. Costa Rica se toma en serio las reglas contra el lavado de dinero, y las empresas de escrow aquí responden ante SUGEF. Antes de que sus fondos se muevan, el agente de plica necesita prueba del origen de cada dólar. Estados de cuenta. Declaraciones de renta. El cierre de la casa que vendió en Ohio. Si la plata pasó por tres cuentas, le van a pedir el rastro de las tres.

Esto es lo que nadie le cuenta: si transfiere desde una cuenta distinta a la que declaró en los formularios de cumplimiento, la revisión arranca de cero. Vi un cierre atrasarse tres semanas porque el comprador mandó los fondos desde una cuenta conjunta en vez de la cuenta personal que estaba en el expediente. La misma persona. El mismo banco. No importó.

La mayoría de las transacciones se hacen en dólares, así que por lo general se salta la conversión de moneda del todo. Si sí convierte, el BCCR publica un tipo de cambio de referencia diario, que este año ha andado cerca de ₡510 por dólar, y bancos como el Banco Nacional le cobran su diferencial encima. Aparte un día o dos para cualquier tramo en colones de la transferencia.

Entonces arranque el papeleo de cumplimiento del escrow el mismo día que le aceptan la oferta. No durante la debida diligencia. El día uno.

¿Financiarse con un banco costarricense atrasa el proceso?

Muchísimo. El Banco Nacional y el BCR le prestan a residentes, y el proceso corre de tres a seis meses: verificación de ingresos, un avalúo que se agenda y se reagenda, seguro de vida obligatorio y tasas en dólares que este año andaban alrededor del 8 a 9%. Los no residentes, en su mayoría, ni siquiera califican para una hipoteca local.

Por eso la mayoría de los compradores extranjeros paga de contado, saca plusvalía de una propiedad en su país o toma financiamiento del vendedor. El financiamiento del vendedor es común aquí: típicamente de 30 a 50% de prima, entre 6 y 8% de interés, a uno o tres años. Y cierra tan rápido como un negocio de contado, porque no hay ningún banco en la sala.

¿Se puede acelerar un cierre en Costa Rica?

Algo. Contrate al abogado antes de hacer la oferta, no después de que se la acepten. Abra la cuenta de escrow y entregue los documentos de cumplimiento de una vez. Pídale al vendedor los libros de la sociedad y el plano catastrado más reciente desde el principio. Meta una fecha límite dura de debida diligencia en el contrato y hágala valer, porque los plazos abiertos se estiran solos.

Y alquile mientras dura el proceso, en vez de andar buscando casa desde un hotel de $150 la noche. Un apartamento moderno en San Pablo de Heredia se alquila en $1,000 al mes, y hay apartamentos nuevos en Escalante en $1,100 si prefiere quedarse en San José para las citas del banco y las visitas a la notaría. Dos meses de alquiler salen más baratos que una decisión apresurada. He alquilado durante tres compras distintas y nunca me arrepentí.

Lo único que no se puede acelerar es la inscripción. Después de que firma la escritura, el notario la presenta ante el Registro Nacional ese mismo día, y esa anotación le asegura la prioridad de inmediato. La inscripción completa toma de dos a ocho semanas más. Usted es dueño desde el momento en que firma. El papeleo nada más viene atrás.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cerrar una propiedad en Costa Rica sin estar en el país?

Sí. Otorga un poder especial, firmado en un consulado de Costa Rica o apostillado en su país, y alguien firma en la notaría a nombre suyo. Los fondos se mueven por escrow sin importar dónde esté sentado usted. Como un tercio de mis compradores cierra a distancia.

¿Cuánto son los gastos de cierre y quién los paga?

Aparte entre 3.5 y 4.5% del precio de compra. Ahí entra el impuesto de traspaso del 1.5%, cerca de 0.85% en timbres de registro, de 1 a 1.5% en honorarios notariales y legales, y de $500 a $1,000 por el escrow. Por tradición el comprador paga todo, aunque los repartos 50/50 se negocian y cada vez se ven más. Si quiere correr los números de su caso concreto, la calculadora de gastos de cierre le da el desglose.

¿Cuál es la causa más común de atraso?

El cumplimiento del dinero, no el papeleo de la propiedad. La documentación incompleta del origen de fondos frena más cierres que los defectos de título. El segundo lugar se lo llevan las cartas de disponibilidad de agua en zona rural. Ponga esos dos a caminar en la primera semana y su cierre de 45 días tiene chance real.