El notario le va a leer la escritura en voz alta, en español. Así no firma a ciegas.

La compradora llegó de Cincinnati un martes. El jueves en la tarde ya estaba sentada en la oficina de un notario en Liberia mientras él le leía la escritura en voz alta, las nueve páginas completas, en español legal formal. La ley costarricense exige esa lectura. No exige que ella entienda ni una palabra.

Firmó de todos modos. Casi todo el mundo firma.

Yo me mudé aquí en 2014, he comprado dos veces, vendí una vez, y he estado en más cierres de los que puedo contar. El cierre solo en español no es una estafa ni una trampa. Pero es un sistema hecho para los locales al que los extranjeros llegan de colados, y la brecha entre lo que pasa en esa oficina y lo que el comprador cree que pasó es donde los negocios se tuercen.

¿Por qué el notario lee la escritura en voz alta y en español?

Porque así lo manda el Código Notarial. En Costa Rica el notario público no es un simple testigo con sello, como en Estados Unidos. Es un abogado con fe pública que redacta la escritura de traspaso, se la lee a las partes y la inscribe en el Registro Nacional. La escritura existe solo en español. No hay versión oficial en inglés. Nunca.

La lectura cumple con la ley. No lo informa a usted. He visto compradores asintiendo ante cláusulas sobre servidumbres, concesiones de agua y cancelaciones de hipoteca que no habrían podido repetir ni pagándoles.

Tres soluciones, en orden de costo. Pida el borrador de la escritura 48 horas antes del cierre y mándelo a traducir, eso anda entre $40 y $60 por página. Lleve un intérprete certificado a la firma, unos $150 a $300 por la sesión. Y contrate su propio abogado bilingüe, aparte del notario, para que revise todo antes. En cualquier compra arriba de $200,000, haga las tres cosas. Es un redondeo.

¿El notario no es mi abogado?

No. Y aquí va lo que nadie le cuenta, o al menos nadie me contó a mí en 2014. El notario es un funcionario imparcial aunque normalmente usted le paga. Su trabajo es inscribir un traspaso válido, no pelear por sus intereses. Si la escritura traspasa fielmente una propiedad con una servidumbre de acceso pésima, el notario hizo su trabajo a la perfección. Usted acaba de comprar un problema.

Por eso ocupa dos profesionales. El notario que formaliza el negocio y un asesor independiente que responde solo ante usted. En costaricarealtor.com explicamos los pasos del cierre y de la sociedad en lenguaje sencillo y referimos a los compradores a asesoría bilingüe independiente, porque un anuncio traducido no sirve de nada si el paso legal detrás sigue siendo opaco.

¿Cuánto cuesta cerrar en el 2026, en plata real?

Calcule entre 3.5% y 4% del precio, pagado por el comprador o a medias, según lo que haya negociado. En una propiedad de $397,000 como esta casa de tres cuartos en Puntarenas con cabina de un cuarto y piscina, son más o menos $14,000 a $16,000. Los rubros:

• Impuesto de traspaso: 1.5% del valor registrado
• Timbres y derechos de Registro: cerca del 0.85%
• Honorarios del notario: 1% a 1.25%, fijados por arancel, negociables por encima del mínimo
• Escrow: $500 a $1,000 con una empresa de escrow inscrita ante la SUGEF

Ese rubro del escrow importa. Costa Rica tiene reglas serias contra la legitimación de capitales, y un agente de escrow inscrito le va a exigir documentos del origen de los fondos. Estados de cuenta, contratos de venta, a veces dos años de declaraciones de impuestos. Molesto, sí. También es su mejor protección, porque la plata no se libera hasta que el Registro Nacional muestre el traspaso inscrito a su nombre.

Transfiera en dólares. La mayoría de los negocios en la costa se cotizan y se pagan en USD, pero si algo se convierte, sepa que el tipo de cambio de referencia del BCCR ha rondado los ₡505 por dólar este año, y una mala conversión privada le puede costar un 2% sin que se dé cuenta.

¿Compro la propiedad o la sociedad dueña de la propiedad?

Esta es la capa que la mayoría de los compradores extranjeros ni ve. Una parte enorme de la propiedad en venta aquí, sobre todo en Guanacaste, está metida dentro de una sociedad costarricense, una S.A. o una S.R.L. Muchas veces el vendedor le ofrece las acciones de la sociedad en lugar del terreno.

Los traspasos de acciones cierran más rápido y se saltan el 1.5% de impuesto de traspaso, que es justo la razón por la que los vendedores de propiedades grandes los empujan. En algo como esta propiedad de $1.35 millones en Santa Cruz, Guanacaste, el ahorro en impuestos pasa de $20,000. Tentador.

Pero cuando compra acciones, compra todo el historial de la sociedad. Impuestos municipales sin pagar. Un reclamo laboral del 2019 de un antiguo cuidador. Una fianza personal que el vendedor firmó y olvidó. Nada de eso aparece en el folio de la propiedad en el Registro Nacional, porque el dueño registral nunca cambió. Su abogado tiene que auditar la sociedad misma, y un montón de compradores se salta ese paso porque nadie se lo explicó en un idioma que pudieran leer.

Si termina siendo dueño a través de una sociedad, presupueste el mantenimiento. El impuesto anual a las personas jurídicas anda entre ₡69,000 y ₡130,000 según si la sociedad está activa, digamos $135 a $260. Un agente residente cuesta $250 a $400 al año. Y la declaración del registro de accionistas se presenta cada año por el sistema en línea del Banco Central, en español. Deje de presentarla suficientes veces y el Estado le disuelve la sociedad con su casa adentro. Hay gente que lo ha logrado. No sea usted uno de ellos.

¿Qué reviso antes del día de la firma?

Cinco cosas, todas verificables antes de subirse al avión.

Pida el folio real en el Registro Nacional y lea la sección de gravámenes, no solo la línea del propietario. Compare el plano catastrado, el levantamiento inscrito, contra lo que de verdad está cercado en el terreno, porque un desfase del 10% es común en títulos rurales viejos. Confirme el uso de suelo con la municipalidad, y donde exista plan regulador, léalo, porque esos planes revisados por el INVU mandan sobre qué puede construir y a qué distancia del agua. Verifique la carta de disponibilidad de agua, porque un lote sin servicio de agua es un problema muy bonito. Y si hay condominio, mande a traducir el reglamento. Es vinculante y está en español. Un apartamento de $238,000 en Nacascolo, cerca de Liberia viene con un reglamento del condominio que regula alquileres, mascotas y hasta los colores de pintura, y usted acepta cada línea en el momento de firmar.

Si en la cadena de título aparece un banco, muchas veces es el Banco Nacional o el BCR con una hipoteca vieja que debe cancelarse en la misma escritura. Que su abogado confirme que la cancelación quedó redactada dentro de la escritura, no prometida para después.

¿Por dónde empieza a buscar alguien que no habla español?

Por donde funcione su vida real, no donde el mercadeo grita más fuerte. El Valle Central es más fácil para una primera compra. Los cierres alrededor de San José y Heredia avanzan más rápido porque los profesionales, el Registro y los bancos están cerca, y los precios quedan bien por debajo de los pueblos de playa. La costa es más lenta y cada paso implica que alguien maneje hasta algún lado. La provincia de Puntarenas tiene valor de verdad en este momento, sobre todo al sur de Jacó, pero súmele semanas extra a la debida diligencia.

Una opinión más. Ver el mercado completo en un solo lugar le cambia la posición para negociar. Cuando puede ver los precios actuales de todas las provincias, con cada casa contada una sola vez en lugar de la misma casa con tres precios en tres sitios, deja de anclarse en lo que el primer agente decidió mostrarle. Ese fue mi peor lastre en 2014. Negocié contra el inventario de un solo corredor porque creí que eso era el mercado. Ni cerca.

La barrera del idioma en el cierre se resuelve con unos cientos de dólares. La barrera del conocimiento es la cara. Cierre esa primero.

Preguntas frecuentes

¿Los documentos del cierre pueden estar en inglés?

No. La escritura que se inscribe en el Registro Nacional debe estar en español, y solo el texto en español tiene valor legal. Puede encargar una traducción certificada a doble columna para su propio archivo, y debería hacerlo.

¿Tengo que estar en Costa Rica para cerrar?

No. Puede otorgar un poder especial, firmado en el extranjero y apostillado, y su abogado firma por usted. Presupueste $300 a $500 y como una semana de anticipación para el papeleo.

¿Aquí existe el seguro de título?

Existe pero es raro, se usa en bastante menos del 10% de los negocios. La mayoría de los compradores confía más bien en un estudio registral hecho por asesoría independiente. En propiedades complejas o metidas en sociedades, vale la llamada cotizar una póliza con alguna de las aseguradoras internacionales que operan aquí.

Dato del mercado: el precio mediano de venta en Costa Rica es $315,000 entre 71,283 anuncios en venta (Índice de Precios de CostaRicaRealtor.com, septiembre de 2026).