Propiedad titulada vs concesión en la Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica

La mayoría del frente de playa en Costa Rica no se vende, se concesiona. Qué cubre la Ley 6043, por qué los primeros 50 metros nunca son suyos, la regla del 49% para extranjeros y cómo confirmar en el Registro Nacional si lo que le ofrecen es título o concesión.

Titulada quiere decir que usted es el dueño: la finca está inscrita en el Registro Nacional con folio real, y un extranjero puede tener el 100% sin ser residente. Concesión es otra cosa. La municipalidad le otorga el uso del terreno por un plazo, casi siempre 20 años, y el dueño sigue siendo el Estado. Casi todo lo que se vende como "frente de playa" en Costa Rica es concesión, no propiedad.

Cifras y reglas vigentes a 2026. Nada de esto sustituye la revisión de un abogado costarricense independiente.

Qué es la Zona Marítimo Terrestre

La Ley 6043, de 1977, declaró públicos los primeros 200 metros medidos tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria, en ambas costas. Esos 200 metros son la Zona Marítimo Terrestre, la ZMT. El Estado es el dueño.

La franja se parte en dos:

Los primeros 50 metros son zona pública. Nadie los posee. No se construye, no se cerca, no se privatiza.
Los siguientes 150 metros son zona restringida. Ahí la municipalidad puede otorgar una concesión, que es un arrendamiento con plazo. Usted recibe derecho de uso. No recibe dominio.

La propiedad titulada, en la práctica, empieza en el metro 201. Un lote loma arriba con vista al mar es propiedad plena, igual que una casa en San José, y la ZMT nunca lo toca.

Titulada vs concesión, lado a lado

	Propiedad titulada	Concesión en la ZMT
Qué posee	El inmueble en pleno dominio. Lo vende, lo alquila, lo hipoteca, lo hereda	Un derecho de uso por plazo determinado. El terreno sigue siendo del Estado
Quién lo otorga	Nadie se lo otorga. Usted lo compra e inscribe el traspaso	La municipalidad del cantón, sujeta a plan regulador costero aprobado
Dónde consta	Registro Inmobiliario del Registro Nacional, con folio real y número de matrícula	Registro de concesiones, que es aparte del registro ordinario de propiedad
Plazo	Indefinido	Normalmente hasta 20 años, a veces tan corto como 5, con posibilidad de prórroga
Restricciones para extranjeros	Ninguna. Un extranjero puede tener el 100% sin residencia, con los mismos derechos que un costarricense	Máximo 49% si no lleva al menos 5 años de residencia legal. La sociedad titular debe ser de mayoría costarricense
Se puede hipotecar	Sí. Banco Nacional, BAC, Scotiabank y Banco de Costa Rica inscriben hipoteca contra el título	En la práctica casi ningún banco la acepta. Algunos prestamistas entran con garantías extra y financiamiento bajo
Pago anual	Impuesto municipal de bienes inmuebles, usualmente 0,25% del valor registrado	Canon municipal, típicamente entre 2% y 5% del valor de avalúo según el uso aprobado
Traspaso y herencia	Se traspasa por escritura e inscripción, sin permiso de nadie	Requiere aprobación municipal para traspasar, y el expediente tiene que estar limpio
Riesgo	Los normales de cualquier finca: gravámenes, anotaciones, servidumbres, linderos	Vencimiento del plazo, prórroga que no llega, cancelación, expediente municipal incompleto, distrito sin plan regulador

La regla del 49% y los cinco años de residencia

Aquí es donde se cae buena parte de los compradores extranjeros. Por ley, un extranjero que no haya tenido residencia legal por al menos cinco años no puede tener más del 49% de una concesión. La misma regla aplica a las sociedades: si la sociedad es de mayoría extranjera, no califica. La concesión tiene que quedar en manos mayoritariamente costarricenses.

Y siempre aparece alguien con la solución fácil: ponga el 51% a nombre de un socio tico. Eso no es una estructura, es un pleito esperando fecha. Hay arreglos de esos que terminaron en tribunales y el lado extranjero perdió casi toda su inversión. Peor todavía, una concesión en manos de una sociedad 100% extranjera puede resultar nula, lo cual convierte su compra en un problema y no en un activo. Si le proponen algo así, confírmelo con su abogado antes de firmar nada.

Para propiedad titulada no existe ninguna de estas restricciones. Ni residencia, ni socio local, ni permiso especial.

Por qué el banco no le presta sobre una concesión

Un banco quiere garantía que pueda ejecutar y revender. Contra propiedad titulada eso se hace todos los días, porque la hipoteca se inscribe en el Registro Nacional y ahí queda. Sobre derechos de concesión, en cambio, casi ningún banco entra. Algunos prestamistas lo consideran, pero piden garantías adicionales y un porcentaje de financiamiento que a la mayoría de compradores extranjeros no le sirve.

Esto le pega aunque usted compre de contado. Su comprador futuro sí puede necesitar financiamiento. Si los bancos no entran, el grupo de compradores se encoge, y menos compradores es menos poder de precio el día que usted quiera salir. Lo mismo pasa con avalúos y seguros: un perito puede castigar el valor por el riesgo de concesión.

Sí existe playa titulada, pero es la excepción

Los títulos debidamente inscritos antes de la ley de 1977 sobrevivieron. Y hay zonas excluidas de la ZMT: el pueblo de Jacó, la ciudad de Puntarenas, partes de Limón, más títulos viejos regados por Guanacaste que vienen de concesiones de tierra de otro siglo. En Playas del Coco también hay propiedad titulada.

Ese título de playa se paga. El frente de mar realmente titulado se ha vendido con una prima del 30% al 60% sobre terreno comparable en concesión, y se mueve rápido. En sentido contrario, la playa en concesión en zonas como Sámara o Esterillos puede andar entre 40% y 50% por debajo de lo que costaría el equivalente titulado, cuando existe un equivalente titulado cerca, que normalmente no existe. Para ubicar rangos por zona antes de negociar, revise el índice de precios de Costa Rica.

La regla simple es esta: una concesión debería costar menos que una propiedad titulada comparable. Si le están pidiendo lo mismo, pregunte por qué.

Lo que ni siquiera llega a ser concesión

Para otorgar concesiones, el distrito costero necesita un plan regulador costero aprobado por el INVU. Muchas municipalidades costeras todavía no lo tienen. Sin plan regulador no se otorgan concesiones nuevas, y hay concesiones vencidas que llevan años en el limbo.

Por eso una parte de lo que se vende en la playa ni siquiera es concesión. Son "derechos de posesión" o un permiso de uso, que es revocable y legalmente vale muy poco. Se pagan seis cifras por eso con más frecuencia de la que uno quisiera.

Si la propiedad no aparece ni en el registro inmobiliario ni en el registro de concesiones, lo que le están vendiendo es posesión. Póngale precio a ese riesgo o retírese.

Cómo se verifica, antes de pagar nada

Para un abogado competente esto es trabajo de unas 48 horas y cuesta unos cientos de dólares. Es el seguro más barato de toda la operación.

Saque el folio real en el Registro Nacional. El certificado digital en el portal en línea del Registro cuesta alrededor de ₡3.000. La propiedad titulada aparece en el Registro Inmobiliario con número de matrícula. La concesión aparece en el registro de concesiones, con plazo, uso aprobado y titular. Si el vendedor no le puede señalar ninguno de los dos, ahí se acaba la conversación.
Si es concesión, pida el expediente municipal completo. En Santa Cruz, Osa, Garabito o el cantón que corresponda. Quiere ver la resolución de otorgamiento, el plazo restante, el historial de prórrogas, el uso aprobado, el estado del canon, el plano y los linderos, el cumplimiento del plan regulador, los requisitos de traspaso, la composición accionaria de la sociedad titular, los permisos de construcción y cualquier proceso administrativo pendiente. Expediente incompleto es razón para frenar, no para apurarse.
Mire el plazo que queda. Con menos de 10 años restantes y sin prórroga ya presentada, pagar precio completo es difícil de justificar.
Ponga un topógrafo en el sitio con el plano catastrado en la mano. La línea de los 50 metros públicos importa. Hay construcciones vendidas como frente de playa con una esquina de la piscina metida dentro de la zona pública, y eso no se arregla.

Sobre el canon: se paga todos los años y anda típicamente entre 2% y 5% del valor de avalúo, según el uso aprobado. Una concesión de uso turístico con avalúo de ₡150 millones paga cerca de ₡6 millones anuales, unos $11.800 al tipo de cambio de referencia del BCCR de aproximadamente ₡508 por dólar. El porcentaje exacto depende del uso, así que confírmelo con su abogado para su caso.

Cuente también con el calendario. Una compra titulada limpia se mueve en 30 a 45 días. Una revisión de concesión toma más, sobre todo si hay que reconstruir el expediente municipal.

Entonces, ¿concesión nunca?

No es eso. Una concesión bien documentada, en una municipalidad que maneja su plan costero con orden, funciona para el comprador correcto: el que paga de contado, entiende el plazo, acepta el riesgo de renovación y pagó un precio que refleja ese riesgo. Hay hoteles de playa muy bien llevados en Guanacaste operando sobre concesión.

El problema no es la concesión. El problema es pagar precio de propiedad titulada por derechos de concesión porque nadie se sentó a explicarle la diferencia.

Qué hacer

Pregunte esto primero, antes que el precio: ¿es propiedad titulada inscrita en el Registro Nacional o es concesión dentro de la ZMT?
Si está dentro de los primeros 200 metros desde la pleamar ordinaria, asuma concesión hasta que el Registro diga lo contrario.
Pida folio real y número de matrícula si es titulada. Pida el expediente municipal completo si es concesión.
Verifique plazo restante, canon al día y si el distrito tiene plan regulador costero aprobado.
Si va por concesión, revise la composición accionaria: mayoría costarricense, y su participación con tope de 49% mientras no lleve cinco años de residencia legal.
Contrate a su propio abogado y notario. Nunca al del vendedor como único asesor.
Coteje el plano catastrado contra el terreno real, con topógrafo, y ubique la línea de los 50 metros públicos.
Confirme el agua con carta de disponibilidad de la ASADA, AyA o el proveedor autorizado.
Ante cualquier duda sobre plazos, estructura societaria o posibles nulidades, confírmelo con su abogado antes de entregar un solo dólar.