¿Puede un extranjero comprar propiedad en Costa Rica? Sí, con dos excepciones

La primera casa que compré aquí fue en las afueras de Atenas, en 2015. Pagué $178,000 a un vendedor canadiense, cerré con un notario que había conocido esa misma semana, y mi nombre quedó inscrito en el Registro Nacional igualito que el de cualquier costarricense. Sin residencia. Sin socio local. Sin permiso especial. Andaba con sello de turista.

Entonces sí: un extranjero puede tener tierra en Costa Rica, en propiedad plena y a su nombre. Esa es la respuesta directa. La Constitución le da al extranjero los mismos derechos de propiedad que al nacional sobre tierra titulada, y el sistema de verdad funciona. Pero hay dos excepciones reales y como una docena de maneras de salir quemado de todos modos. Después de doce años comprando, vendiendo y arreglando los enredos ajenos, prefiero que oiga la versión sin adornos.

¿De verdad tiene un extranjero los mismos derechos que un costarricense?

Sobre propiedad titulada, sí. Punto.

La propiedad titulada se inscribe en el Registro Nacional bajo un número de folio real. Cualquier persona, de cualquier nacionalidad, la puede tener, vender, alquilar, hipotecar y heredarla a sus hijos. No necesita ser residente. Ni siquiera necesita estar en el país. He cerrado compras por poder para clientes que no pisaron Costa Rica sino hasta el día que se mudaron.

La enorme mayoría de lo que compra el extranjero es tierra de este tipo. Si eso es lo que anda buscando, el tema de la propiedad es aburrido. Y aburrido es exactamente lo que usted quiere.

¿Cuál es el problema con la propiedad frente al mar?

Aquí está la excepción número uno, y pesa. La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043, de 1977) cubre los primeros 200 metros tierra adentro desde la pleamar ordinaria, en ambas costas.

Los primeros 50 metros son zona pública. Nadie los posee, nunca. Los siguientes 150 metros son zona restringida, terreno de concesión que se arrienda a la municipalidad, por lo general a 20 años prorrogables. Usted no es dueño de un terreno en concesión. Tiene un derecho de uso.

Y ahí es donde el extranjero choca con la pared. Si tiene menos de cinco años de residir en Costa Rica, no puede controlar más del 49% de una concesión. La sociedad que la ostente debe ser de mayoría costarricense. El arreglo que le van a proponer es poner el 51% a nombre de un socio tico. He visto dos de esos terminar en pleitos. No lo haga.

Ojo, no todo lo que está cerca de la playa es concesión. Buena parte de la propiedad costera se tituló antes de 1977 o queda en zonas excluidas, como el centro de Jacó y partes de la ciudad de Puntarenas, y los condominios que quedan unos cientos de metros hacia adentro casi siempre son propiedad plena. Un condominio en Playa Tamarindo alrededor de los US$819,900 es la categoría en la que termina cayendo la mayoría de compradores extranjeros: cerca de la arena, titulado, sin concesión de por medio. Pero verifique. Pida el número de folio real antes de enamorarse, y consúltelo usted mismo.

La excepción número dos es más chica y rara vez estorba. La franja de 2 kilómetros a lo largo de las fronteras con Nicaragua y Panamá, la zona fronteriza, es terreno del Estado y no se puede titular a nombre de un particular, sea nacional o extranjero.

¿Compro a mi nombre o en sociedad?

La mayoría de mis clientes usa una SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). Constituirla sale entre $1,000 y $1,500 con un abogado decente. La razón de antes, el anonimato, se murió, porque toda sociedad ahora presenta la declaración de beneficiario final ante el registro del Banco Central. Las razones que sí se sostienen son la planificación sucesoria, separar la propiedad de la responsabilidad personal, y que después le resulte más fácil vender la sociedad en lugar de la finca.

El costo es el mantenimiento anual. Una sociedad inactiva paga impuesto a las personas jurídicas de unos ₡69,000 al año, más el agente residente y la declaración de accionistas. Póngale entre $350 y $500 anuales de acarreo. Para una sola propiedad modesta, comprar a su nombre está perfecto. Yo tengo una propiedad personal y otra en SRL, y con toda honestidad la personal me ha dado menos papeleo.

¿Cómo sé que el título está limpio de verdad?

Saque el folio real en el Registro Nacional. Está en línea y cuesta casi nada. Usted anda buscando gravámenes, anotaciones, y si quien le vende de verdad aparece como propietario. Después revise que el plano catastrado inscrito calce con lo que hay físicamente en el terreno, porque en la Costa Rica rural la cerca y la línea del plano no coinciden más seguido de lo que uno creería.

Contrate a su propio abogado. Ni el del vendedor, ni el del desarrollador. Presupueste entre 1% y 1.5% del precio para honorarios legales y notariales. Lo barato aquí sale caro después.

Y evite la tierra sin titular que le vendan como derechos de posesión, a menos que de verdad sepa lo que está haciendo. Se transa con descuento por algo. Titularla puede tomar años y a veces no se logra.

El título está limpio. ¿Qué es lo que nadie le cuenta?

Que un título limpio no significa que usted pueda construir, ni siquiera que vaya a tener agua.

El documento que hace construible un lote crudo es la carta de disponibilidad de agua del AyA o de la ASADA local, la asociación comunal de acueductos. En zonas de Guanacaste hay ASADAs que sencillamente dejaron de emitir cartas nuevas porque el acuífero ya está comprometido. En 2023 vi a un comprador cerrar un lote precioso de 2 hectáreas cerca de Playa Negra, titulado, con plano, limpio como un espejo, y después pasar dos años sin poder sacar el permiso de construcción porque la ASADA no tenía agua que comprometer. El lote valía tal vez el 60% de lo que él pagó, el mismo día que se enteró.

Entonces, antes de firmar algo sobre lote crudo: carta de agua, certificado de uso de suelo de la municipalidad, y una revisada de si el distrito siquiera tiene plan regulador aprobado por el INVU. Muchos distritos costeros no lo tienen. Deje la compra condicionada a todo eso. El vendedor que se niegue le está diciendo algo.

¿Cuánto cuesta comprar, aparte del precio?

Los gastos de cierre andan entre 3.5% y 4% del precio de compra, todo incluido. Eso es el 1.5% de impuesto de traspaso, cerca de 0.8% en timbres registrales y documentales, y los honorarios legales de arriba. Comprador y vendedor suelen partirlos, pero todo es negociable. Si quiere ver el desglose con su propia cifra puesta, la calculadora de gastos de cierre se lo arma.

Después del cierre, el impuesto sobre bienes inmuebles es del 0.25% anual a la municipalidad. En una casa de $400,000 son $1,000, o un poco más de ₡500,000 al tipo de cambio de referencia del BCCR, que anda cerca de ₡508 por dólar mientras escribo esto, en julio de 2026. Si el valor de la construcción pasa de unos ₡155 millones (alrededor de $305,000), entra el impuesto solidario, entre 0.25% y 0.55%. Y cuando llegue el día de vender, el impuesto sobre la ganancia de capital es del 15% sobre la utilidad, con la opción de una única vez del 2.25% sobre el bruto para propiedades adquiridas antes de mediados de 2019.

Nada de eso da miedo. Solo es real, y sorprende cuántos agentes no se lo explican.

¿Dónde compra realmente el extranjero?

Guanacaste se lleva la tajada más grande de la plata extranjera: Tamarindo, Nosara, Playa Flamingo, las lomas alrededor de Santa Cruz. Los precios lo reflejan. Una finca titulada como Paraíso Suizo, cerca de Santa Cruz, en US$1,490,000, muestra dónde está hoy el mercado de terreno titulado en ese corredor. La provincia de Puntarenas, desde el tramo de Uvita y Ojochal hacia la zona sur, en general le da más tierra por dólar, más lluvia y menos vuelos directos. Compare con honestidad, sin romanticismo.

Mi consejo no cambia desde 2014: alquile seis meses en el pueblo donde quiere vivir, antes de comprar. El alquiler vuelve barata esa investigación. Hasta el local comercial se puede tantear. Un local en un centro comercial de Brasil de Santa Ana se alquila en $3,000 al mes, así que usted puede probar la idea de negocio sin comprar el edificio. Guanacaste en octubre es otro país comparado con Guanacaste en febrero. Averigüe con cuál se va a casar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar propiedad en Costa Rica con visa de turista?

Sí. No hay requisito de residencia ni de visa para tener propiedad titulada, y puede cerrar por poder sin entrar al país. Aun así, yo no compraría en un lugar donde no he dormido.

¿Comprar propiedad me da la residencia?

No de forma automática. Una inversión en propiedad de US$150,000 o más lo habilita para solicitar residencia temporal en la categoría de inversionista, según la Ley 9996. Es una solicitud, no un beneficio que venga con la escritura, y el trámite suele tardar de 8 a 14 meses.

¿Me pueden quitar el terreno el Gobierno o los precaristas?

La expropiación es rara y exige indemnización. El riesgo práctico son los precaristas en terreno rural desatendido. Sacarlos es sencillo dentro de los primeros tres meses de la invasión y se pone cada vez más difícil después. Si tiene lote crudo, cérquelo, contrate un cuidador y visítelo. La propiedad de dueño ausente es como empiezan las historias de terror.