Qué compra de verdad $1 millón en el mercado de lujo de Costa Rica hoy

Vendí una casa en Escazú en $1.35 millones en 2023. El comprador ya había visto propiedades en Cabo, en Ciudad de Panamá y en Mérida antes de aterrizar acá. Me dijo que Costa Rica era el único lugar donde el precio tenía sentido con lo que recibía a cambio. Tenía razón, casi toda. Lo que no le contaron es que el cierre le iba a tomar 14 meses por líos de título que nadie levantó en el informe de inspección original. Ese es el mercado de lujo tico resumido en una sola historia.

¿Qué compra de verdad $1 millón acá?

Depende por completo de dónde esté viendo.

En Santa Ana o Escazú, los suburbios al oeste de San José donde se concentran los ticos de plata y los extranjeros, entre $1 millón y $1.3 millones le dan más o menos de 350 a 500 metros cuadrados de construcción terminada sobre un lote chico, casi siempre en condominio cerrado con seguridad 24 horas, piscina y planta eléctrica. Buena construcción. Unos 15 años de antigüedad, probablemente. Nueva no.

En Guanacaste, en concreto la Península Papagayo o el corredor de Reserva Conchal cerca de Brasilito, $1 millón sigue siendo el piso para cualquier cosa con vista al mar y piscina. Las villas de tres dormitorios en ese tramo andan entre $950,000 y $1.4 millones. Acabados modernos, estructura de concreto con diseño sismorresistente, aire acondicionado central. Pero las cuotas de mantenimiento dentro de Península Papagayo van de $1,500 a $3,000 al mes. Ese número no es opcional.

La Zona Sur (Dominical, Uvita, Ojochal) es donde $1 millón rinde más. Un colega compró una casa de 4 dormitorios en 2.5 hectáreas, con piscina y vista al mar arriba de Ojochal, en $875,000 a finales de 2024. Ese mismo negocio habría costado $650,000 en 2019. Los precios treparon duro después de 2020 y no han corregido del todo.

¿Las propiedades de lujo valen lo que están pidiendo por ellas?

Algunas sí. Muchas no.

El problema más grande de la parte alta del mercado es que el vendedor pone precio según lo que gastó, no según lo que se ha vendido alrededor. Alguien construye una casa de $900,000, le mete $400,000 en acabados y jardines a lo largo de cinco años, y la lista en $2.1 millones. El mercado opina distinto. En 2025 las propiedades arriba de $1.5 millones en Guanacaste promediaron más de 400 días en el mercado, según datos de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces.

Y aquí no existe un MLS centralizado. El precio es opaco. He visto la misma planta arquitectónica, en el mismo condominio, listada al mismo tiempo en $1.1 millones y en $1.6 millones, las dos ahí sentadas sin moverse. Así que el peso del due diligence le cae entero a usted. Escoja bien a su agente. Acá eso pesa más que en casi cualquier otro mercado del mundo.

¿Cómo es el proceso de compra en este rango de precio?

Más lento de lo que usted quisiera. Más enredado de lo que le cuentan de entrada.

Costa Rica funciona con el sistema de folio real del Registro Nacional, que es público y se puede consultar en línea, pero los gravámenes, las hipotecas y las anotaciones pendientes son pan de cada día. Un abogado costarricense calificado (no un notario y ya, sino un abogado con experiencia real en derecho registral e inmobiliario) no se negocia. Presupueste entre $3,000 y $6,000 en honorarios legales para una transacción arriba de $1M. Si la propiedad está a nombre de una S.A., cosa muy común aquí, su abogado además tiene que sacar el estudio completo de la sociedad en el Registro Nacional.

El impuesto de traspaso es 1.5% sobre el valor registrado. Los honorarios notariales andan entre 1.25% y 1.65% del precio de compra, según el arancel del Colegio de Abogados. Los timbres suman otro 0.5% más o menos. Del lado del comprador, los gastos de cierre totales caen normalmente entre 3% y 4% del precio.

Financiamiento hay, pero fácil no es. El Banco Nacional y el Banco de Costa Rica dan hipotecas a no residentes, solo que el trámite es lento y las tasas están por encima de las gringas. Los préstamos en dólares andaban entre 7% y 9.5% a mediados de 2026, según tasas publicadas del BCCR. La mayoría de los compradores en este rango paga de contado o saca un HELOC contra una propiedad suya en Estados Unidos.

Lo que nadie le cuenta de tener una casa de más de $1M aquí

El costo de sostenerla sorprende muchísimo más que el precio de compra.

Una casa de 400 metros cuadrados en una comunidad de playa en Guanacaste le va a costar entre $1,200 y $2,500 al mes en operación antes de que usted ponga un pie adentro. Ahí entra la administración de la propiedad o un cuidador de planta (indispensable si no vive acá todo el año), luz, agua, internet, mantenimiento de piscina, jardinería y monitoreo de seguridad. Si está en régimen de condominio, súmele la cuota de mantenimiento.

Y el mantenimiento va en serio. El clima tropical castiga la construcción. En la costa la pintura se le va en dos años. La brisa salada se come los herrajes. Los aires acondicionados piden servicio una vez al año como mínimo. He visto a compradores recibir cotizaciones de $80,000 en mantenimiento diferido sobre una casa que en las fotos del anuncio se veía perfecta.

Las propiedades de lujo además pagan el impuesto solidario, un tributo anual progresivo sobre casas con valor de construcción arriba de unos $277,000. La tarifa sube por tramos y llega hasta 0.55% anual en las propiedades más caras. No lo va a quebrar. Pero es una línea real del presupuesto que nadie menciona el día de la visita.

¿Cuáles zonas están jalando compradores serios ahorita?

Guanacaste manda en la parte alta. Revisar los listados de lujo activos en Guanacaste le da una idea honesta del inventario y de qué tan abierto está el rango de precios entre un micromercado y otro, antes de que compre el tiquete de avión.

El Valle Central, en concreto Escazú, Santa Ana y Ciudad Colón, está viendo interés renovado de compradores que quieren clima de primavera todo el año (unos 22C todos los días) y cercanía al Hospital CIMA y a la Clínica Bíblica. Esa infraestructura de salud pesa muchísimo para el comprador de más de 55 años. Más que la playa, francamente.

La Zona Sur está creciendo, pero los huecos de infraestructura son ciertos. La costanera se inunda en setiembre y octubre. La fibra óptica confiable llegó hace poco y todavía no cubre todo. Para quien trabaja remoto y quiere terreno por debajo de $1 millón, que por allá todavía existe, vale la mirada. Para los demás, entre con las cuentas claras antes de enamorarse de una vista de montaña.

Para leer el panorama del país completo, el inventario activo en venta a nivel nacional es la forma más rápida de calibrar expectativas antes de cerrar el foco en una sola zona. Y si prefiere comparar con números en vez de impresiones, el índice de precios de Costa Rica le sirve de punto de partida.

¿De verdad debería comprar arriba de $1 millón acá?

Si ya vino varias veces y conoce bien la zona que le interesa, puede que sí. Si va a comprar con base en un solo viaje y unas tomas de dron, yo esperaría.

Los compradores que he visto salir bien en este rango son los que alquilaron primero en la zona, contrataron a un abogado tico antes de hacer cualquier oferta, pidieron un avalúo independiente a un perito valuador certificado y se levantaron de al menos un negocio que les olía raro. Esa paciencia es la verdadera ventaja competitiva.

Costa Rica es un país de verdad, con burocracia de verdad, con una estación lluviosa de verdad y con un mercado inmobiliario que no tiene la infraestructura transparente de Estados Unidos o Canadá. El lado bueno también es de verdad. Pero se lo gana entrando con las expectativas correctas.