Comprar propiedad en Costa Rica sin viajar: el documento de $260 que lo hace legal

En febrero cerré la compra de un apartamento en Santo Domingo de Heredia para una clienta que estaba enterrada en nieve a las afueras de Ottawa. Nunca se subió a un avión. Su abogado costarricense firmó la escritura de traspaso a las 10 de la mañana en una notaría de San José, el escrow liberó los fondos esa misma tarde y once días después el Registro Nacional ya mostraba su SRL como propietaria. El documento que hizo legal todo eso le costó unos $260.

Yo me vine a vivir aquí en 2014, y calculo que como un tercio de los negocios en los que he participado desde entonces se cerraron sin que el comprador estuviera en el país. Sí funciona. Pero la mecánica importa, y casi todo lo que se escribe sobre esto en internet es vago, está desactualizado o simplemente es falso.

¿De verdad se puede comprar propiedad en Costa Rica sin estar aquí?

Sí, y es rutina. En Costa Rica todo traspaso de propiedad pasa por un notario público, un abogado con fe pública delegada por el Estado que redacta la escritura en su tomo de protocolo y la presenta ante el Registro Nacional. Nada en esa cadena exige que usted esté físicamente en la sala. Lo que exige es una firma válida. Un poder le permite a alguien que usted nombre dar esa firma por usted.

Lo que el poder no sustituye es el criterio. Yo sigo diciéndole a los compradores que hagan al menos un viaje de reconocimiento antes de meterse en una opción de compra, porque las fotos de los anuncios son un género literario en todo el planeta. Lo remoto debería ser el cierre, no la escogencia.

¿Qué tipo de poder necesito para comprar en Costa Rica?

Dos herramientas, con radios de explosión muy distintos.

El poder especial cubre un solo acto. Comprar esta propiedad exacta, este número de folio real, por no más de este precio, a nombre de esta sociedad. Para un traspaso inmobiliario tiene que otorgarse en escritura pública, y una vez ejecutado el acto, el poder se agota. Eso es lo que recomiendo para el 90% de los compradores remotos.

El poder generalísimo, según el artículo 1253 del Código Civil, le permite a su abogado comprar, vender, hipotecar y en general actuar como usted en todo. Debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Nacional, y queda vivo hasta que usted lo revoque formalmente. Sirve si va a tener propiedades acá a largo plazo y confía en la persona por completo. Es una temeridad si conoció a su abogado hace tres semanas en un grupo de Facebook. No lo haga.

La mayoría de las compras remotas también implican constituir una SRL que sea la dueña de la propiedad. El mismo poder puede facultar a su abogado para constituir la sociedad y recibir el inmueble a nombre de ella. Pida ese texto desde el inicio y así no paga dos documentos.

¿Cómo firmo un poder costarricense desde Estados Unidos o Canadá?

Dos rutas limpias.

La primera es un consulado de Costa Rica. El cónsul actúa como notario y otorga el poder ahí mismo, como documento público costarricense. No hace falta apostilla. Los honorarios andan entre $60 y $100. El detalle son las citas. Miami y Nueva York a veces están llenos con cuatro a seis semanas de anticipación, así que arranque temprano.

La segunda es un notario local más apostilla, bajo el Convenio de La Haya. Usted firma ante un notario de su estado, después el Secretary of State le pone la apostilla, que cuesta $10 en Florida y $20 en Nueva York, por poner dos ejemplos. Los canadienses tienen acceso a esta ruta desde enero de 2024, cuando Canadá por fin se adhirió al convenio, ya sea por Global Affairs Canada o por las autoridades provinciales. Ese documento apostillado después lo protocoliza un notario aquí en Costa Rica.

Una trampa. Si el documento está en inglés, un traductor oficial inscrito ante el Ministerio de Relaciones Exteriores tiene que traducirlo, a unos $40 a $60 por página. Un abogado costarricense decente le manda de una vez un borrador bilingüe y se acabó el problema. Exíjalo.

¿Cuánto cuesta de verdad un cierre remoto?

El poder en sí es barato. Por la vía consular, menos de $100. Notario, apostilla, courier y protocolización en Costa Rica, por lo general de $150 a $300 todo incluido.

Después vienen los gastos de cierre normales, que no tienen nada que ver con estar lejos. El impuesto de traspaso es el 1.5% sobre el mayor entre el precio de venta y el valor fiscal registrado. Los timbres del registro suman alrededor de 0.8%. Los honorarios notariales siguen un arancel de ley que arranca cerca del 1.25% y va bajando en negocios grandes. Presupueste entre 3.5% y 4% en total. Sobre un apartamento de $290,000 como el de Vista Catedral, en Santo Domingo de Heredia, eso son unos $10,000 a $11,500 encima del precio. Si quiere el desglose de su caso concreto, la calculadora de gastos de cierre se lo saca en un minuto.

Sume el escrow, de $500 a $1,000 según la empresa. Y si constituye una SRL, agregue otros $600 a $900 entre honorarios legales e inscripción.

¿A dónde va mi plata en realidad?

A la cuenta personal del vendedor, jamás.

Use una empresa de escrow inscrita ante la SUGEF, el regulador financiero, bajo la ley costarricense contra la legitimación de capitales. Le van a pedir documentación de origen de fondos antes de recibir una transferencia: estados bancarios, el finiquito de la venta de su casa, declaraciones de impuestos. Junte eso desde temprano, porque la apertura del expediente de escrow atrasa más cierres de los que ha atrasado el poder. Tres semanas es lo normal para un cliente nuevo.

Y no cuente con abrir una cuenta bancaria costarricense a distancia. El Banco Nacional y los demás lo quieren físicamente en una sucursal, casi siempre con papeles de residencia en mano. El escrow existe precisamente para que usted no necesite cuenta todavía.

Si alguna parte de su negocio se cotiza en colones, revise el tipo de cambio de referencia del BCCR la mañana de la transferencia, no la semana anterior. El colón ha estado rondando los ₡500 y poquito por dólar, y hasta un movimiento chiquito le cambia una transferencia de seis cifras por plata de verdad.

¿Qué sale mal con los poderes?

Esto no se lo dice nadie: el poder generalísimo no se vence cuando su negocio cierra. Queda inscrito en el Registro Nacional hasta que usted lo revoque en otra escritura pública e inscriba la revocatoria. En 2021 le ayudé a una vendedora en Atenas a descubrir que un abogado que ella había despedido en 2017 seguía con poder inscrito sobre todo lo que ella tenía. No pasó nada malo. Pero pudo haber pasado, durante cuatro años. Si otorga un generalísimo, agende la revocatoria como si fuera cita con el dentista.

Las otras fallas son más aburridas. Los notarios rechazan poderes apostillados por redacción descuidada a cada rato. Falta el número de folio real. Su nombre escrito distinto a como aparece en el pasaporte. Un tope de precio por debajo del monto final, porque usted mejoró la oferta después de firmar el poder. Cada rechazo significa volver a firmar, volver a apostillar y volver a mandar por courier, y ahí se le van dos o tres semanas.

Y haga sus propios cinco minutos de verificación. Cualquiera puede sacar un informe registral en el sitio del Registro Nacional, rnpdigital.com, y ver gravámenes, anotaciones y quién aparece de verdad como dueño inscrito. Si su abogado le quita las ganas de revisar, consiga otro abogado.

¿Cuáles propiedades sirven para comprar a distancia y cuáles no?

Los condominios en proyectos ya consolidados, con titulación limpia, son el caso fácil. Las unidades de reventa del Valle Central, donde los historiales de título son largos y aburridos, se cierran a distancia todas las semanas. Entre las casas en venta en Heredia y los listados actuales de Alajuela va a encontrar bastante de esa categoría, desde ese apartamento de $290,000 en Santo Domingo hasta casas en condominio cerrado en Grecia y Atenas.

La propiedad costera pide más cuidado. No porque el lado legal se ponga más riesgoso, sino porque las preguntas físicas se multiplican. Los condominios con vista al mar de Faro Escondido, en $899,000, están dentro de un desarrollo administrado, y eso mantiene todo predecible. Un lote de playa con título en Playa Bejuco, cerca de Parrita, en $425,000, es otro animal. El acceso por el camino con las lluvias de octubre. El drenaje. Dónde empieza exactamente la zona marítimo terrestre. Esas son preguntas de andar con botas puestas, y ningún poder se las contesta. Terreno costero, cómprelo solo si lo caminó usted mismo. Esa es mi regla, y la he mantenido en dos compras y una venta propias.

Preguntas frecuentes

¿Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los costarricenses?

Sobre propiedad titulada, sí. Usted puede ser dueño en pleno dominio con pasaporte de turista, sin necesidad de residencia. La excepción son las concesiones en zona marítimo terrestre, dentro de los 200 metros contados desde la pleamar, donde por lo general se exige que la mayoría de la sociedad concesionaria sea costarricense.

¿Cuánto tarda una compra remota desde la oferta hasta la inscripción?

Cuente con 45 a 60 días. De dos a tres semanas para el due diligence y la apertura del escrow, de una a tres semanas para producir el poder según cómo anden las citas del consulado, y luego la inscripción en el Registro Nacional tarda entre 5 y 15 días hábiles después de la firma.

¿Puedo usar el durable power of attorney que ya tengo en Estados Unidos?

No. Un formulario genérico no cumple las formalidades costarricenses. El poder tiene que describir el acto específico, estar apostillado, estar traducido por traductor oficial si viene en inglés, y después ser protocolizado por un notario costarricense antes de que alguien pueda firmar con él.