Condos en preventa en Costa Rica: 8 riesgos que la sala de ventas no le cuenta

Hay una torre a medio terminar en Jacó por la que paso manejando desde hace diez años. Concreto gris, sin ventanas, la varilla ya anaranjada por el salitre. Hubo gente que giró depósitos por esos apartamentos cuando los renders mostraban piscina infinita y bar dentro del agua. Algunos todavía esperan. La mayoría ya dio la plata por perdida, en silencio.

Me vine a vivir a Costa Rica en 2014, he comprado y vendido propiedad aquí, y me he sentado frente a desarrolladores excelentes y frente a otros bastante resbalosos. La preventa sí puede funcionar. He visto compradores entrar a una torre en Escazú a $2,800 el metro cuadrado y revender tres años después arriba de $3,500. Pero cuando sale mal, aquí sale peor que en Estados Unidos o Canadá, porque las protecciones legales que usted da por sentadas, en su mayoría, no existen.

¿De verdad sale más barato comprar en preventa?

En el papel, casi siempre. El desarrollador pone el precio de lanzamiento entre 10 y 20 por ciento debajo del valor proyectado de entrega, así que una unidad que debería valer $300,000 terminada puede salir en $255,000 en la etapa del trailer de ventas. Ese descuento no es un regalo. Es su pago por financiarle la construcción y por cargar con el riesgo de él.

Y eso es literalmente lo que usted está haciendo. Un esquema típico de pagos va 10 por ciento a la reserva, entre 30 y 40 por ciento en tractos durante la obra, y el saldo contra entrega. Los bancos costarricenses rara vez financian el costo total de construcción de un proyecto, así que las preventas son el combustible. Sin preventas, no hay torre.

Compare siempre contra reventa antes de firmar. Por $245,000 usted puede comprar hoy una casa ya construida en Río Oro de Piedades, Santa Ana, con un título que puede verificar en el Registro Nacional esta misma tarde. Dedique una hora honesta a comparar su cotización de preventa contra lo que hay disponible en San José al mismo precio, y revise el índice de precios de Costa Rica antes de emocionarse. A veces el descuento se desvanece apenas topa con el mercado real.

¿A dónde va mi depósito y lo puedo recuperar?

Aquí viene la parte dura. En Costa Rica no existe ninguna ley que obligue al desarrollador a mantener su depósito en garantía. Ninguna. Si usted gira $40,000 directo a la cuenta de la SA del desarrollador en el Banco Nacional, esa plata legalmente puede pagar publicidad, una deuda vieja del terreno o la cafetera de la sala de ventas.

La solución es un fideicomiso, administrado por el departamento fiduciario de un banco o por una fiduciaria supervisada por SUGEF. Sus pagos se quedan en el fideicomiso y se le giran al desarrollador solo contra avance de obra certificado, verificado por un inspector independiente inscrito ante el CFIA. Los buenos desarrolladores ofrecen esa estructura sin que uno se las pida. Si un desarrollador le dice que el fideicomiso es papeleo innecesario, retírese. Esa sola frase le ha ahorrado más plata a mis clientes que cualquier técnica de negociación que yo conozca.

Léase también el contrato de reserva. Muchos vuelven su depósito no reembolsable pasada una ventana de debida diligencia de 15 a 30 días. Marque esa fecha en rojo.

¿Qué debo revisar antes de firmar cualquier cosa?

Saque el folio real de la propiedad en el Registro Nacional. Confirme que la sociedad del desarrollador de verdad sea la dueña del terreno, y después busque hipotecas, anotaciones y gravámenes. Una finca muy apalancada significa que su torre compite con un banco por sobrevivir.

Después, los permisos. Usted quiere ver la viabilidad ambiental de SETENA, el permiso de construcción municipal y los vistos buenos del INVU y del Ministerio de Salud para los planos del condominio. Un desarrollador que anda "en trámite" con los permisos le está vendiendo un tal vez. Hay tal vez que tardan años. Hay otros que nunca aterrizan.

Por último, la hoja de vida. Pida los dos últimos proyectos entregados, maneje hasta allá y toque la puerta del administrador del condominio. Diez minutos con un administrador le dicen más que todo el brochure de ventas.

¿Qué pasa si la torre se atrasa o nunca se termina?

Aquí los atrasos son la norma, no la excepción. Presupueste entre 6 y 18 meses después de la fecha prometida y tome como bono cualquier cosa mejor. Las cláusulas de penalidad en el contrato de compraventa casi siempre son de mentiras, algo como $500 por mes y con tope.

¿Y si el proyecto falla del todo? Litigar en la vía civil costarricense toma, siendo realistas, de cuatro a seis años, y una sentencia contra una SA de propósito único y vacía le deja un papel muy bien sellado. La sociedad que le vendió la unidad casi nunca es dueña de nada más allá del proyecto mismo. Por eso el fideicomiso pesa tanto. Es la diferencia entre que su plata esté en un fideicomiso supervisado y que su plata simplemente no esté.

Hay además un tema cambiario que casi nadie le explica. Su contrato está en dólares, pero el desarrollador paga planilla y materiales en colones. El tipo de cambio de referencia del BCCR estuvo arriba de ₡680 por dólar en 2022 y ha rondado los ₡505 en lo que va de 2026. Cuando el colón se fortalece así, los presupuestos armados en dólares se aprietan feo. Y presupuesto apretado significa acabados de menor calidad o grúas paradas.

Lo que nadie le dice: entrega no es título

Usted puede recibir llaves, mudarse, amueblar y pagar cuota de mantenimiento durante meses sin ser dueño de nada inscribible. Mientras el régimen de condominio bajo la Ley 7933 no esté inscrito en el Registro Nacional y no se haya creado su finca filial individual, no existe una propiedad que traspasarle a su nombre. He visto compradores esperar 14 meses por el título después de haberse mudado.

En esa ventana usted no puede hipotecar la unidad, no la puede revender limpio, y su "propiedad" es apenas un derecho contractual contra el desarrollador. Así que negóciela. Deje el último pago, o al menos una tajada seria retenida en el fideicomiso, condicionado a su finca filial ya inscrita. A los desarrolladores les cae pésimo esa cláusula. Ahí tiene la respuesta.

¿Cómo son las sorpresas del día de entrega?

Más chicas que un fraude, más comunes de lo que uno creería. Los acabados se cambian porque el contrato decía "porcelanato de primera calidad", que significa lo que el desarrollador quiera que signifique. El gimnasio resulta ser la mitad del render. Su parqueo se movió dos pisos abajo. Meta las especificaciones al contrato por marca y modelo, y contrate su propio inspector para el recorrido de entrega. Le cuesta entre $300 y $500. Seguro barato.

Después cae el presupuesto del condominio. La cuota de $180 mensuales del brochure se vuelve $320 cuando se cotizan de verdad el contrato de ascensores, la planilla de seguridad y el químico de la piscina. En costa, súmele corrosión. El salitre se come ascensores, barandas y condensadores de aire acondicionado a una velocidad que asusta a la gente que viene de clima seco.

¿Es más riesgosa una torre en playa que una en San José?

Es distinto, y sí, por lo general más riesgoso. Las torres josefinas de Sabana, Rohrmoser y el corredor de Escazú se venden sobre todo a profesionales locales, con demanda estable de alquiler a largo plazo. Las torres costeras viven y mueren del turismo. Revise la oferta de condominios en Puntarenas y cuente cuántas reventas hay dentro de torres que se entregaron hace apenas dos o tres años. Ese inventario es su competencia futura el día que quiera salirse.

Haga los números del alquiler con datos reales, no con proyecciones de hoja de cálculo. Un apartamento de un dormitorio, amueblado decente, con sofá cama y cocina completa, se alquila a largo plazo en unos $1,150 por mes. Si el Excel del desarrollador le promete $3,000 al mes todo el año en alquiler vacacional, alguien está mintiendo, posiblemente a sí mismo.

Mi consejo de siempre desde 2014: alquile seis meses en el pueblo antes de comprar ahí. Consejo aburrido. Funciona.

¿Qué alternativas hay si todo esto suena a mucho?

Comprar reventa, donde el edificio, el presupuesto del condominio y el título ya existen. O comprar un lote con título e ir a construir. Algo como un lote en Lomas de Conchal, en Santa Cruz de Guanacaste, en $98,000 más su propio arquitecto inscrito en el CFIA le da un control que un contrato de preventa nunca le va a dar. Más lento, más decisiones, más dolores de cabeza. Pero usted tiene título inscrito desde el día uno.

La preventa es una apuesta al balance y a la honestidad de un solo desarrollador. Algunos se la merecen. Póngale precio al riesgo, meta un fideicomiso entre su plata y la cuenta bancaria de ellos, y nunca se enamore de un render.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar condominios en preventa en Costa Rica?

Sí. Los extranjeros tienen los mismos derechos que los nacionales sobre propiedad en condominio con título, y no se necesita residencia. Puede comprar a título personal o por medio de su propia sociedad costarricense. La concesión en zona marítimo terrestre es otro régimen, con restricciones reales, pero una torre en condominio titulada no se ve afectada.

¿Cuánto se pide de prima y está protegida?

Espere entre 10 y 20 por ciento entre la reserva y la firma. Está protegida solo si queda en un fideicomiso, con una fiduciaria regulada girando fondos contra avance de obra verificado. En Costa Rica no hay ley de escrow, así que su contrato es el único escudo que va a tener.

¿Qué impuestos y gastos pago en el cierre?

El impuesto de traspaso es 1.5 por ciento del valor registrado, y los gastos totales de cierre con honorarios legales y timbres andan entre 3 y 4 por ciento. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es 0.25 por ciento, y el impuesto solidario sobre casas de lujo entra una vez que el valor de construcción pasa el umbral, cerca de ₡155 millones en 2026.