Tres períodos sin pagar impuestos pueden llevar a la disolución de la sociedad dueña de su casa

Su comprador está listo para enviar un depósito de US$35,000. Entonces el abogado consulta el Registro Nacional y encuentra un problema con la sociedad que tiene su casa a nombre de ella.

Usted pagó al jardinero. Pagó el mantenimiento de la piscina. Pero dejó pasar varios años del impuesto a las personas jurídicas, y ahora tiene un problema legal que resolver para vender.

Me mudé a Costa Rica en 2014 y he comprado y vendido aquí. Hay una frase que me hace desconfiar: «La sociedad solo tiene la propiedad». Mucha gente escucha eso y entiende que no hay nada más que atender.

Sí lo hay.

La preocupación que nos plantean los compradores es concreta: el impuesto anual a las personas jurídicas, el impuesto a las casas de lujo y el timbre de educación y cultura se van acumulando sin que nadie les preste atención. Después llegan las sanciones o la disolución forzosa. La preocupación tiene fundamento, pero hay una diferencia importante: son obligaciones separadas. No todas provocan la disolución bajo la misma regla.

Al 28 de septiembre de 2026, estos son los documentos que yo revisaría antes de preocuparme por los sobres de la cocina.

¿Qué impuesto puede causar la disolución de la sociedad dueña de su casa en Costa Rica?

El principal riesgo aquí es el impuesto a las personas jurídicas, que se paga cada año. La Ley 9428 lo establece para las entidades sujetas al tributo, incluidas las S.A. y S.R.L. que suelen usarse para tener una casa a nombre de una sociedad.

Una sociedad no queda exenta solo porque no genera ingresos. Aunque esté inactiva y su único activo sea una propiedad, puede tener que pagarlo.

Según la ley, la falta de pago durante tres períodos fiscales consecutivos es causal de disolución. El Registro Nacional tramita el procedimiento establecido por ley, incluida la publicación correspondiente. Esto va bastante más allá de un recordatorio serio de su contador.

Ahora bien, la disolución no significa que el Gobierno se quede automáticamente con su casa al cumplirse el tercer aniversario. La propiedad sigue siendo un activo cuyo destino debe resolverse según la situación jurídica de la sociedad y, cuando corresponda, mediante su liquidación. Venderla, obtener financiamiento o realizar otros trámites sobre ella puede volverse bastante más difícil.

Atiéndalo a tiempo.

Incluso antes de la disolución, la morosidad puede afectar los servicios registrales y la obtención de documentos de la sociedad necesarios para una transacción. Esa sociedad que parecía un detalle sin importancia en el expediente de compra puede terminar frenando su próxima venta.

Y si la disolución ya ocurrió, pagar lo pendiente no garantiza, por sí solo, que todo vuelva a la normalidad. Un abogado costarricense debe determinar el estado de la sociedad y las vías legales disponibles para resolverlo.

¿Cuánto se paga de impuesto a las personas jurídicas en 2026?

El cálculo utiliza el salario base definido por ley. No es el salario mínimo, lo que usted le paga al encargado de la propiedad ni una cifra convertida de dólares.

Para una sociedad inactiva, la tarifa legal generalmente es el 15% de esa base. Las sociedades activas pagan según tramos del 25%, 30% o 50%, dependiendo de sus ingresos brutos y de las exenciones aplicables.

Para una sociedad ya existente, el plazo ordinario de pago anual vence el 31 de enero. Las entidades recién inscritas tienen sus propias reglas de pago.

Prefiero darle la fórmula correcta antes que presentar un monto viejo en colones como si fuera el de 2026. Pídale a su contador el salario base aplicable en 2026, la clasificación de su sociedad y el monto que efectivamente aparece por pagar en el sistema vigente de Hacienda.

Después, pida el comprobante.

Una transferencia de US$300 a su abogado demuestra que usted envió dinero. No demuestra que Hacienda recibió el impuesto. El comprobante debe identificar la cédula jurídica de la sociedad, la obligación y el período pagado.

Los tipos de cambio de referencia del BCCR le pueden servir para presupuestar en dólares. No sustituyen el monto adeudado en colones que consta en el registro tributario.

¿Una casa de US$450,000 paga impuesto a las casas de lujo?

El precio de venta, por sí solo, no permite responder esa pregunta.

El impuesto solidario, conocido como impuesto a las casas de lujo, se rige por la Ley 8683. Para determinar inicialmente si corresponde pagarlo, se compara el valor fiscal de la construcción de uso habitacional y sus instalaciones fijas asociadas con el umbral de exención aplicable para ese año. Una vez que la propiedad queda sujeta al impuesto, el terreno también entra en el cálculo gravable.

Ahí es donde muchos se confunden. Ven una casa anunciada en US$450,000 y suponen que todas las casas de ese precio pagan, o que ninguna paga.

Ninguna de las dos suposiciones sirve.

Tome como ejemplo esta villa recién construida y amueblada, con piscina privada en Puerto Viejo, Sarapiquí, anunciada en US$450,000. El precio y la piscina justifican revisar el tema tributario. No demuestran que exista la obligación de pagar. Para saberlo, necesita la valoración correspondiente, los datos de la propiedad y el historial de declaraciones. Además, hablamos de Puerto Viejo de Heredia, no de Puerto Viejo de Talamanca, en la costa del Caribe.

El impuesto aplica tarifas progresivas del 0.25% al 0.55%. El plazo ordinario de pago anual vence el 15 de enero. Las declaraciones de valor tienen requisitos aparte, incluido un ciclo de tres años.

Si compra en septiembre de 2026, pida el comprobante del pago de enero de 2026 cuando la propiedad esté sujeta al impuesto. Pida también la declaración que lo respalda. «El dueño anterior nunca lo pagó» no es una exención.

¿Qué es el timbre de educación y cultura y por qué se les pasa a tantos propietarios?

El timbre de educación y cultura suele pasar inadvertido porque su monto normalmente es pequeño frente al valor de la casa, los honorarios legales o la prima anual del seguro.

Para las sociedades mercantiles sujetas a esta obligación, el pago anual depende del capital neto, según la escala establecida por ley. Por regla general, debe pagarse durante los primeros tres meses del año calendario. Anote el 31 de marzo en su lista de vencimientos.

No lo confunda con los timbres que se cobran en la escritura al formalizar la compra. Haber pagado los gastos de esa transacción no demuestra que estén cubiertas las obligaciones anuales posteriores de la sociedad.

Un saldo pequeño puede quedarse pendiente sin que nadie lo note, mientras el propietario da por hecho que el contador se encarga de todo. Pero tal vez al contador solo lo contrataron para presentar una declaración específica.

Este timbre no tiene la misma causal de disolución por tres períodos consecutivos sin pagar que establece la Ley 9428. Su importancia es otra: es una deuda más que debe resolver y una señal de que quizá nadie está revisando la situación completa de la sociedad.

¿Qué debe revisar antes de comprar por medio de una sociedad?

Primero aclare qué está comprando: la propiedad, que se traspasará a su nombre o al de su sociedad, o las acciones o cuotas de la sociedad que ya es dueña del inmueble.

Yo tendría cuidado con comprar una sociedad existente solo porque alguien dice que es más fácil. Puede arrastrar obligaciones que no tienen relación con la casa. Una compra de acciones merece una revisión de la sociedad, además del estudio del título de propiedad.

Como mínimo, yo pediría:

• Una consulta actualizada del Registro Nacional que abarque la titularidad, los gravámenes, el estado de la sociedad y su representación.
• Los saldos y comprobantes del impuesto a las personas jurídicas, con cada período relevante identificado.
• Las declaraciones y comprobantes del impuesto a las casas de lujo, o documentación que sustente por qué no corresponde pagarlo.
• Los registros del timbre de educación y cultura y una conciliación del contador que detalle las obligaciones pendientes.
• Los saldos del impuesto municipal sobre bienes inmuebles, los cargos por servicios y cualquier deuda de condominio.

Considere el Condo Museo C21 en Manglar Village, Bahía Papagayo, anunciado en US$430,515. Al revisar sus costos de mantenimiento y tenencia, debe incluir las cuotas de condominio junto con los impuestos. Que la sociedad esté al día no demuestra que la cuenta del condominio lo esté. Y pagar el condominio tampoco demuestra que la sociedad haya cumplido sus obligaciones.

Si Banco Nacional financia su compra, los documentos que le pida serán un punto adicional de control. No sustituyen la revisión de su propio abogado. Del mismo modo, la documentación de planificación o construcción relacionada con el INVU responde a preguntas distintas de las que resuelven los registros tributarios de Hacienda.

Son trámites distintos. Y obligaciones distintas.

¿Qué es lo que nadie le cuenta de una sociedad barata para tener una propiedad?

Lo que nadie le cuenta es esto: una parte del costo recurrente consiste en pagar para que alguien se haga responsable de darle seguimiento a una entidad jurídica en la que usted casi nunca piensa.

Todo el mundo pregunta cuánto cuesta constituirla. Pocos preguntan quién se encargará de ella cada año.

Pida por escrito el alcance del servicio: quién consulta los saldos, prepara las declaraciones, hace los pagos y le envía los comprobantes. Si el abogado atiende los asuntos societarios y el contador presenta las declaraciones tributarias, deje claro quién controla los vencimientos entre ambos.

Suponga que reserva ₡250,000 para la administración profesional anual y ₡100,000 para trámites imprevistos. Son montos ilustrativos para un presupuesto, no impuestos oficiales ni una cotización. Manténgalos separados de los impuestos municipales, el seguro, las cuotas de condominio y cualquier impuesto a las casas de lujo que corresponda.

Mi opinión: una sociedad debe resolver una necesidad concreta de su estructura de propiedad, y sus asesores deberían poder explicársela. «Los extranjeros siempre compran así» es una razón muy floja para asumir costos administrativos permanentes.

¿Cómo comparar casas sin dejar por fuera los gastos anuales?

Compare el precio de compra junto con lo que le costará mantener la propiedad cada año.

Revisar casas en venta en Guanacaste y casas en venta en San José ayuda a ver las ventajas y los costos de cada opción. Una casa en la costa puede exigir más mantenimiento. Un condominio en la ciudad puede tener cuotas mensuales considerables. La ubicación no le dice si la sociedad propietaria ha pagado sus impuestos.

En costaricarealtor.com buscamos ofrecer la visión más completa del mercado de Costa Rica en una sola búsqueda bilingüe con información verificada: todo el mercado, cada vivienda una sola vez y precios actuales. Eso le permite comparar el precio anunciado con alternativas reales. No permite certificar la situación tributaria de un vendedor.

También damos a los propietarios guías en lenguaje claro sobre los gastos recurrentes y los vencimientos que sí pueden salir caros. Una búsqueda de propiedades útil debería ayudarle a hacer mejores preguntas sobre lo que tendrá que pagar después de la compra.

Antes de comprometerse, pida un presupuesto de una página con los costos de tener la propiedad y los comprobantes que lo respaldan. Ahorrarse dinero en trámites sale caro cuando necesita vender con una fecha límite.

Preguntas frecuentes

¿Pueden disolver una sociedad inactiva en Costa Rica por impuestos sin pagar?

Sí. Estar inactiva no elimina la obligación de pagar el impuesto anual a las personas jurídicas. Tres períodos fiscales consecutivos sin pagar son causal de disolución según la Ley 9428, mediante el procedimiento registral correspondiente.

¿Pagar el impuesto atrasado reactiva automáticamente una sociedad disuelta?

No. El pago por sí solo no implica que la sociedad quede restablecida. Antes de intentar vender, pídale a un abogado costarricense que consulte su estado en el Registro Nacional y determine cuáles son los pasos legales disponibles.

¿El impuesto municipal sobre bienes inmuebles incluye el impuesto a las personas jurídicas y el de las casas de lujo?

No. Son obligaciones separadas. El impuesto municipal sobre bienes inmuebles generalmente equivale al 0.25% anual del valor fiscal registrado de la propiedad. Pagarlo no cancela el impuesto a las personas jurídicas, el impuesto a las casas de lujo ni el timbre de educación y cultura.

Dato del mercado: el precio mediano de venta en Costa Rica es $315,000 entre 71,649 anuncios en venta (Índice de Precios de CostaRicaRealtor.com, septiembre de 2026).