Comprar a nombre propio o en sociedad en Costa Rica: los números reales en 2026

Ninguna de las dos opciones es automáticamente la correcta. Una sociedad (S.A. o S.R.L.) le suma un costo de constitución y un impuesto anual, y a cambio le facilita el traspaso, le da algo de privacidad y separa la propiedad de su patrimonio personal. A nombre propio es más barato y más simple, y para la casa que usted habita casi siempre alcanza.

Cifras vigentes a 2026. Los montos en dólares se calculan al tipo de referencia del BCCR de alrededor de ¢510 y se mueven con el tipo de cambio.

Qué significa exactamente poner la propiedad en una sociedad

El Registro Nacional inscribe al dueño de cada finca titulada del país. Ese dueño puede ser usted como persona física, o puede ser una persona jurídica, casi siempre una Sociedad Anónima (S.A.) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.).

Si la sociedad es la dueña de la casa, usted es dueño de la sociedad a través de sus acciones o cuotas. Vender la casa entonces puede significar dos cosas distintas: traspasar la finca, o traspasar las acciones. De ese único hecho se desprende todo lo demás. Impuestos, responsabilidad, herencia.

Cuánto cuesta de verdad una sociedad en Costa Rica

Primero la constitución. Un abogado cobra entre $600 y $1,000 por constituir una S.A. o una S.R.L., incluida la inscripción en el Registro Nacional y los libros legales. Ahí empiezan los costos recurrentes.

• Impuesto a las personas jurídicas. Una sociedad inactiva, esa que solo tiene la casa y no hace nada más, paga el 15% de un salario base mensual. Son unos ¢77,000 en 2026, cerca de $150. Las sociedades activas pagan entre el 25% y el 50% de un salario base según sus ingresos, o sea hasta unos $500.
• Declaración de beneficiarios finales. El Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales se presenta cada abril por la plataforma Central Directo del Banco Central. La mayoría de dueños extranjeros le pagan a un abogado entre $100 y $200 para que la presente, porque hace falta firma digital costarricense o un poder.
• Declaración informativa D-195 ante Hacienda para sociedades inactivas. Otro honorario pequeño si lo maneja su abogado o su contador.
• Agente residente, si tiene una S.A. sin domicilio propio en el país. Por lo general va incluido en la iguala anual del abogado.

Lo realista para una sociedad que no hace nada más que ser dueña de una casa: entre $400 y $700 al año. En diez años son de $4,000 a $7,000. No es poco. Tampoco es motivo para descartar la figura.

Comparación lado a lado

Cuándo conviene el nombre propio

Si compra una sola propiedad, va a vivir en ella, no la va a alquilar y su plan sucesorio es sencillo, el nombre propio sale más barato y más limpio. Sin impuesto anual. Sin presentaciones en abril. Sin nada que disolver el día que venda.

Piense en un apartamento en condominio de uso propio, donde el condominio administra las áreas comunes, sin piscina suya y sin empleados. Envolverlo en una sociedad no le compra casi nada y le cuesta varios cientos de dólares al año para siempre. Ahí la titulación personal, si acaso conjunta con su cónyuge, es la respuesta.

Vale aclarar algo que confunde a mucha gente. El extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que el costarricense sobre finca titulada. No necesita residencia. Ni siquiera necesita estar en el país para cerrar, si otorga un poder. La excepción real es la zona marítimo terrestre en concesión, donde un no residente no puede controlar más del 49% de la concesión, y una sociedad no arregla eso por más que se lo cuenten en la playa.

Cuándo gana la sociedad

Alquileres. Si compra para alquilar, la palabra clave es responsabilidad. Una piscina. Huéspedes. Una persona de limpieza y un jardinero que son empleados bajo la legislación laboral costarricense, se les llame como se les llame. Si algo sale mal, la sentencia cae sobre la sociedad y no sobre sus bienes personales.

Socios o proyectos de desarrollo. Ahí la sociedad no se discute. Necesita acciones para repartir entre socios, una estructura ordenada para las cuentas bancarias y un vehículo limpio por si después vende el proyecto completo.

Planificación sucesoria. Esta es la subestimada. Una propiedad a nombre personal pasa por sucesorio cuando usted fallece. La versión notarial toma meses. La judicial se puede ir a dos o tres años, más honorarios que suelen ubicarse entre el 2% y el 4% del caudal. Las acciones de una sociedad, en cambio, se pueden co-titular, endosar o manejar por un pacto de socios, y sus herederos no terminan administrando un expediente judicial costarricense desde otro país. Comparado con eso, el costo anual de la sociedad se parece más a una prima de seguro.

S.A. o S.R.L., ¿importa?

Menos de lo que suena, pero sí importa un poco.

Una S.A. necesita junta directiva (presidente, secretario y tesorero) más un fiscal. Una S.R.L. solo necesita uno o varios gerentes. Menos piezas móviles y menos firmas que perseguir cuando alguien anda fuera del país.

Para estadounidenses hay un tema fiscal concreto. Una S.R.L. por lo general puede hacer la elección check-the-box ante el IRS para ser tratada como entidad transparente, lo que mantiene simple el reporte en Estados Unidos. Una S.A. se trata como corporación y lo puede meter en declaraciones más pesadas como el Form 5471. Hable con un contador estadounidense antes de firmar nada.

¿Y comprar la sociedad que ya tiene el vendedor?

Es una oferta común. En vez de traspasar la finca, usted compra las acciones, se salta la reinscripción en el Registro Nacional y esquiva buena parte del 3.5% aproximado de gastos de cierre: 1.5% de impuesto de traspaso, alrededor de 0.85% en timbres, más honorarios de notario. Si quiere ver cómo se arma ese paquete en su caso, corra los números en la calculadora de costos de cierre.

El problema es que también compra toda la historia de esa sociedad. Impuestos sin pagar. Un reclamo laboral de un cuidador despedido hace años. Una garantía personal que el vendedor firmó por un familiar. El due diligence solo ve hasta cierto punto hacia atrás. Y Hacienda apretó el tratamiento de los traspasos indirectos, así que el ahorro fiscal ya no es tan limpio como lo era antes. Hoy la mayoría de abogados serios recomiendan sociedad nueva y traspaso directo de la finca.

Lo que casi nadie le advierte

Si su sociedad debe tres años consecutivos del impuesto a las personas jurídicas, el Registro Nacional la puede disolver. No es teoría. Costa Rica disolvió decenas de miles de sociedades morosas después de la ley de 2017, y algunas eran dueñas de casas reales que de un día para otro quedaron a nombre de una entidad muerta. Reinstalar una sociedad disuelta, o liquidarla para sacar el activo, toma meses y honorarios de verdad.

Y la forma en que pasa es aburridísima. Usted está fuera del país. El recordatorio del abogado se va a spam. Los ¢77,000 no se pagan. Pasan tres años. Ponga una alarma cada enero, o pague una iguala anual de cumplimiento y exija confirmación por escrito todos los años. Si se le pasa la declaración de beneficiarios finales hay multas, y además no puede sacar las certificaciones que necesita para vender. Eso le explota a la gente en plena firma, en el peor momento posible.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pasar a una sociedad una propiedad que ya tengo a mi nombre?

Sí, pero se trata como cualquier otro traspaso. Paga el 1.5% de impuesto de traspaso y los timbres sobre el valor registrado, más honorarios de notario. En total anda entre 2.5% y 3.5%. Por eso sale más barato decidir la estructura antes de comprar y no después.

¿Una sociedad esconde quién es el dueño?

Del gobierno no. Los accionistas se declaran cada año al Banco Central por el registro de beneficiarios finales. Lo que gana es una privacidad más delgada: en una búsqueda casual del índice público del Registro Nacional aparece el nombre de la sociedad y no el suyo. Hasta ahí llega.

¿Qué pasa con la sociedad cuando venda la casa?

Lo normal es que la sociedad traspase la finca al comprador y después usted disuelva la sociedad, lo que cuesta unos cientos de dólares en honorarios. Vender las acciones es cada vez menos común porque los abogados de los compradores lo desaconsejan. Lo que no debe hacer es abandonar la sociedad vacía. Sigue acumulando deuda del impuesto anual hasta que el Registro la disuelva, y limpiar ese enredo después cuesta más que cerrarla bien.

¿Cuánto debo presupuestar al año si voy con sociedad?

Trátelo como una cuota de mantenimiento. De $400 a $700 anuales cubre el impuesto, la declaración de beneficiarios finales, la informativa y el agente residente. Confírmelo con su abogado o contador, porque las igualas varían según el bufete y según si la sociedad está activa o inactiva.

Qué hacer

• Defina la estructura antes de hacer la oferta, no en el escritorio del notario.
• Una sola casa que usted habita y plan sucesorio sencillo: nombre propio, si acaso conjunto con su cónyuge.
• Alquiler, socios, lote de desarrollo o propiedad que va a manejar desde el extranjero: S.R.L., con el cumplimiento anual en automático.
• Si es estadounidense, consulte a su contador en Estados Unidos sobre S.A. contra S.R.L. antes de firmar.
• Pida por escrito la lista de costos anuales de su bufete y compárela con el rango de $400 a $700.
• Ponga alarma en enero para el impuesto a las personas jurídicas y en abril para beneficiarios finales.
• Antes de aceptar comprar la sociedad del vendedor, exija due diligence de deudas, juicios laborales y garantías. En la duda, sociedad nueva y traspaso directo.
• Cualquier monto que aquí no aparezca, confírmelo con su abogado o contador antes de presupuestarlo.