Costos reales de comprar propiedad en Costa Rica en 2026: cifras y porcentajes

El precio de lista no es lo que usted termina pagando. Los costos de cierre en Costa Rica suman entre 3.5% y 4% del precio de compra, y ese dinero vive fuera del precio negociado: impuesto de traspaso, timbres, honorarios de notario y escrow. Cerrado el trato empieza el costo anual, que arranca en 0.25% del valor registrado ante la municipalidad y sube si la casa cae dentro del impuesto solidario o si la propiedad está a nombre de una sociedad.

Las cifras de esta página son las vigentes en 2026. Los montos en colones se recalculan cada enero y el tipo de cambio se mueve, así que confírmelo con su notario o abogado antes de firmar.

Cuánto se paga al cierre, línea por línea

Sobre esa compra de $200,000 el comprador termina entre $7,700 y $8,200. Prácticamente un 4%. Si quiere correr el número con su propio precio, use la calculadora de costos de cierre de Costa Rica.

Impuesto de traspaso: 1.5%

Cuando la propiedad cambia de dueño, el comprador paga 1.5% sobre el precio de venta declarado o sobre el valor fiscal registrado, el que sea mayor. Se paga a Hacienda y no se negocia. En una casa de $300,000 son unos $4,500 solo en esa línea.

Ponga atención a la frase "el que sea mayor". Si el valor fiscal registrado de la finca quedó alto, la base del impuesto no baja porque usted haya comprado barato.

Timbres y derechos de registro: cerca de 0.85%

Encima del traspaso van varios timbres obligatorios y el derecho de registro. En conjunto andan alrededor de 0.85% del valor de la propiedad, aunque el desglose exacto cambia un poco de una transacción a otra. Ahí entran el derecho del Registro Nacional, los timbres fiscales, el timbre de archivo y el timbre agrario.

Sumando traspaso y timbres, presupueste 2.35% del precio antes de tocar los honorarios del abogado.

Honorarios de notario y abogado: 1.25% más IVA

En Costa Rica solo un notario público puede otorgar la escritura de traspaso, y ese notario es abogado. Por eso lo legal y lo notarial son una sola línea de gasto, no dos.

El arancel bajo las guías del Colegio de Abogados anda en 1.25% del precio de compra más el IVA del 13%, lo que deja la tarifa efectiva cerca de 1.41%. Si hay hipoteca de por medio, se agrega un honorario adicional por la escritura hipotecaria de aproximadamente 0.5% a 1.25% del monto del préstamo. Pida la cotización exacta por escrito antes de firmar nada.

Vale entender un detalle de estructura. El notario público tico no es un funcionario con un sello. Es un abogado especializado, y solo él puede redactar y presentar la escritura de traspaso. Quien paga escoge, y como paga el comprador, escoge el comprador. Nunca use el notario del vendedor.

Escrow: entre $500 y $1,000

El dinero se mueve a través de un agente de escrow inscrito ante SUGEF, y ahí el costo es fijo, no porcentual. Entre $500 y $1,000 por transacción.

Lo caro no es la tarifa, es el tiempo. El agente tiene que documentar el origen de cada dólar antes de liberar fondos: estados de cuenta, declaraciones de renta, el cierre de la casa que usted vendió allá afuera. Si la plata pasó por tres cuentas, le van a pedir el rastro de las tres. Y si transfiere desde una cuenta distinta a la que declaró en los formularios de cumplimiento, la revisión arranca de cero. Empiece ese papeleo el día que le acepten la oferta, no cuando ya esté en due diligence.

Quién paga qué

Por costumbre, y así viene redactado en la mayoría de los contratos, el comprador cubre traspaso, timbres y honorarios notariales. Ese es el 3.5% a 4%. El vendedor cubre la comisión inmobiliaria, que va de 3% a 6% del precio de venta.

Nada en la ley costarricense impide repartirlo distinto. Los cierres 50/50 se negocian y cada vez se ven más. Manda el contrato.

Los costos anuales, ya cerrada la compra

Impuesto sobre bienes inmuebles: 0.25% al año

Es 0.25% del valor registrado ante la municipalidad, por año. Lo cobra la municipalidad, se paga trimestral, y si lo cancela de una sola vez al año le rebajan un 2%.

La base es un valor catastral autodeclarado o asignado por la municipalidad, y toca actualizarlo cada cinco años. Sobre una propiedad valorada en $200,000, la cuenta anual ronda los $500. Es de las más bajas de la región.

Aquí hay una trampa clásica. Si su valor catastral quedó desactualizado y bajo, eso le puede generar una deuda tributaria a la hora de vender. Manténgalo al día aunque nadie se lo pida.

Impuesto solidario, el de casas de lujo

Aplica cuando el valor de construcción de la vivienda, incluyendo instalaciones fijas, supera aproximadamente 143 millones de colones para el período fiscal 2026. En dólares eso anda entre $270,000 y $290,000 al tipo de cambio actual, pero el colón flota, así que el equivalente exacto confírmelo con su abogado.

Hacienda recalcula el umbral exento cada enero usando índices de costos de construcción. La cifra se mueve todos los años.

La tarifa es progresiva sobre el valor de construcción por encima del umbral:

• Hasta ~359 millones de colones: 0.25%
• Entre ~359 y ~720 millones de colones: 0.30%
• Los tramos siguen subiendo y llegan a 0.55% sobre montos superiores a ~2.16 mil millones de colones

Se declara y se paga en enero. Pasarse del 15 de enero le mete recargos. Y tener la propiedad dentro de una sociedad no lo exime, porque el impuesto sigue al inmueble físico, no a la estructura de propiedad.

Impuesto a las personas jurídicas

Muchos compradores extranjeros mantienen la propiedad dentro de una S.A. o una S.R.L., por planificación sucesoria y por responsabilidad civil. Esas sociedades pagan una cuota anual fija, calculada como múltiplo del salario base del sector público, que está en 462,200 colones.

La cuota es escalonada según los ingresos y el nivel de actividad de la sociedad. Una sociedad inactiva de mera tenencia paga el tramo más bajo, alrededor de $130. Una sociedad activa con ingresos brutos altos llega al tramo superior, alrededor de $440. El tramo depende de las declaraciones de renta del año anterior, así que confirme con su contador cuál le corresponde.

Vence el 31 de enero. En 2026 se puede pagar en línea por el portal TRIBU-CR con una cuenta IBAN costarricense, o presencialmente en el BCR o en BAC Credomatic. Si usted no tiene cuenta bancaria local, puede autorizar a un representante en el país para que lo presente por usted.

Los gastos que no salen en la tabla pero igual aparecen

La certificación del Registro Nacional. Una certificación literal digital cuesta alrededor de ¢3,000, unos $6. Se saca en la plataforma digital del Registro Nacional y no hay que ser ciudadano, residente ni abogado para pedirla. Le muestra el propietario registrado, el área, el número de plano catastrado y la sección que de verdad importa: gravámenes y anotaciones. Seis dólares para ver hipotecas, embargos y demandas en curso.

El topógrafo. Cruzar el plano catastrado contra lo que hay en el suelo cuesta entre $400 y $800. Ahorrarse eso en una compra de seis cifras es exactamente como termina la gente siendo dueña, en papel, de parte del potrero del vecino.

El seguro de título, si lo quiere. Es opcional, no obligatorio. La prima única anda entre $5 y $7 por cada $1,000 de cobertura, o sea cerca de $1,750 sobre una póliza de $300,000. Stewart Title escribe la mayoría de las pólizas del país. Lea las exclusiones antes de pagar, porque normalmente dejan por fuera las concesiones de zona marítimo terrestre, los reclamos de posesión y precaristas, y los conflictos de linderos donde el plano no coincide con la realidad. Esas tres son justamente las formas más comunes en que un comprador sale golpeado aquí.

El estudio de due diligence casi siempre viene incluido dentro del honorario legal. El topógrafo y cualquier informe especializado se cobran aparte.

Qué hacer

• Pida el número de folio real antes de hacer oferta y saque usted mismo la certificación en la plataforma digital del Registro Nacional. Son ¢3,000, unos $6.
• Aparte un 4% del precio de compra para el cierre desde el primer día. Hay transacciones que llegan a 4.5% cuando el escrow y los extras salen altos.
• Exija el desglose por escrito: traspaso, timbres, honorarios con el IVA separado, y escrow. Cotización, no estimado de pasillo.
• Escoja su propio notario. Nunca el del vendedor.
• Pregúntele al notario cómo maneja el tiempo de presentación en el Registro. La prioridad corre por orden de presentación, al minuto.
• Confirme que el impuesto sobre bienes inmuebles y, si aplica, el solidario, estén al día. Las deudas siguen a la propiedad.
• Si la propiedad está dentro de una sociedad, confirme que el impuesto a las personas jurídicas esté pagado. Vence el 31 de enero.
• Presupueste $400 a $800 para el topógrafo antes de firmar algo vinculante.
• Arranque el papeleo de cumplimiento del escrow el día que le acepten la oferta.
• Confirme cada tarifa vigente con su notario o abogado antes del cierre. Esta página es una guía de referencia, no asesoría legal.