Dólares o colones: cómo se cotiza de verdad una propiedad en Costa Rica

Una casa en Escazú aparece en $285,000. Hasta ahí, claro. Después el abogado del vendedor le pasa el cálculo del impuesto de traspaso en colones, la municipalidad le manda el aviso del impuesto de bienes inmuebles en colones, y el chofer del camión de la mudanza quiere efectivo, en colones por supuesto. Para cuando se acaba la semana del cierre usted ya hizo cuentas mentales en tres monedas y todavía no está seguro de haber usado el tipo de cambio correcto.

Yo me vine a vivir aquí en 2014. He comprado dos propiedades, vendí una, y he acompañado a unos cuarenta extranjeros en su compra sin dejar que cometieran un error caro. La confusión entre dólares y colones es, se lo aseguro, de las cinco cosas que más enredan a la gente.

Así que le explico cómo funciona de verdad.

¿Por qué casi todo se lista en dólares?

Porque Costa Rica nunca se dolarizó formalmente, pero el mercado inmobiliario se comporta como si sí. Esto viene de hace décadas. Entró turismo, entró plata extranjera, la mayoría de los negocios se cerraban en dólares y la costumbre se quedó. Hoy revise cualquier cartera de propiedades en venta y va a ver que la enorme mayoría de las residenciales están en USD, desde un apartamento de $95,000 en San José hasta un lote frente al mar en Guanacaste por $2.4M.

La ley permite contratos en cualquier moneda. El artículo 46 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica (Ley 7558) técnicamente deja al colón como la única moneda de curso legal para las transacciones internas. Pero en la práctica la Sala IV y décadas de costumbre comercial han dejado correr los contratos privados de bienes raíces en dólares. Nadie va preso por redactar una compraventa en dólares. Ha sido lo normal todo el tiempo que llevo aquí.

El detalle: que el precio esté en dólares no significa que usted no vaya a pagar ni un colón en ninguna parte del negocio.

¿Qué se cobra de verdad en colones?

Varias cosas, y ninguna es opcional.

El impuesto de traspaso es el 1.5% del valor registrado y se paga al Registro Nacional en colones. Los timbres, el timbre fiscal y el timbre de educación y cultura, en colones. El notario muchas veces le cotiza los honorarios en colones. Y si la propiedad quedó inscrita con un valor fiscal bajo (muchas de las viejas lo están, por razones históricas), el valor del registro y el precio real de venta pueden ser números totalmente distintos. Esa brecha es la que le mueve todas las cuentas de impuestos.

Los gastos recurrentes también son en colones. El impuesto sobre bienes inmuebles de la municipalidad, en colones. El agua de la ASADA o de AyA, colones. La CNFL o el ICE por la electricidad, colones. Entonces aunque usted cierre en dólares, el costo de mantener la propiedad le pega en moneda local todos los meses.

¿Cómo funciona el tipo de cambio y dónde se consulta?

El Banco Central de Costa Rica (BCCR) publica los tipos de cambio de referencia todos los días en indicadores.bccr.fi.cr. A mediados de 2026 andamos alrededor de ₡510 a ₡530 por dólar, según el día y según quién le venda a quién.

Los bancos y las casas de cambio se quedan con un diferencial. Si cambia dólares en el Banco Nacional o en BAC San José, le van a dar un tipo de cambio quizá ₡8 a ₡15 peor por dólar que la referencia del BCCR. En una transferencia de $5,000 para gastos de cierre, eso son ₡40,000 a ₡75,000 que se le van en el diferencial, unos $75 a $145. No es una catástrofe. Pero es plata de verdad, y casi ningún comprador la tiene presupuestada.

El peor tipo de cambio del país está en el aeropuerto. No cambie en el aeropuerto.

Un precio en colones en un anuncio debería hacerlo frenar un segundo. Hay vendedores, muchas veces ticos vendiéndole a ticos, o alguien que publicó hace años y nunca actualizó, que ponen el precio en colones. Conviértalo al tipo de cambio del BCCR del día antes de compararlo con propiedades similares cotizadas en dólares. Un anuncio de ₡180,000,000 suena enorme hasta que usted divide entre 520 y ve que son $346,000. Si eso es buen precio para lo que es y para dónde está, ya es otra conversación. Pero primero hay que hacer la aritmética.

En el buscador del sitio usted puede alternar la vista entre USD y CRC, así que esa cuenta ya viene hecha.

¿Un extranjero puede sacar hipoteca aquí?

Aquí tengo que ser franco.

En bienes raíces en Costa Rica manda el efectivo. No porque la ley lo exija, sino porque las alternativas son genuinamente difíciles para la mayoría de los extranjeros.

Los bancos locales (Banco Nacional, Banco de Costa Rica, BAC, Scotiabank) sí le prestan a no residentes, pero el trámite es lento, la papelería es pesada (cédula de residencia, declaraciones de renta costarricenses, comprobantes de ingresos locales) y las tasas no compiten con lo que usted está acostumbrado en Norteamérica o en Europa. El INVU, la institución nacional de vivienda, atiende a residentes de ingresos bajos. Usted no es su cliente.

A 2026, las hipotecas en colones de la banca local andan entre 9% y 11% de interés anual. Los préstamos en dólares de esos mismos bancos, entre 7% y 9%. Compare eso con lo que conoce en su país y va a entender por qué casi todo comprador extranjero que conozco llegó con efectivo o trajo el financiamiento de afuera. Una HELOC sobre una propiedad en Estados Unidos, una línea de crédito con garantía hipotecaria, un préstamo contra portafolio de una credit union.

También existen los negocios con financiamiento del vendedor, más seguido de lo que la gente cree. Un dueño tico puede llegar a financiarle un 30% o 40% del precio por dos o tres años a una tasa negociada. He visto que funcione muy bien. También he visto que se tuerza cuando los términos no quedaron bien documentados ante notario.

En corto: no dé por sentado que va a financiar aquí igual que como lo haría en su país. Planifique de contado, o deje el financiamiento amarrado antes de subirse al avión.

Lo que nadie le cuenta sobre la brecha del valor fiscal

Esta es la que agarra a los compradores siempre.

Las propiedades se inscriben en el Registro Nacional con un valor fiscal declarado. Se supone que ese valor se actualiza cada cinco años con base en avalúos, pero la fiscalización ha sido despareja, y un montón de propiedades viejas (sobre todo fuera de la GAM, la Gran Área Metropolitana) cargan valores fiscales entre 30% y 60% por debajo del mercado.

¿Y por qué le importa a usted? Porque cuando venda, el impuesto sobre las ganancias de capital (que entró en 2019 con la Ley 9635) se calcula sobre la ganancia por encima de su valor de adquisición. Compre en $400,000 con un valor fiscal de ₡90,000,000, unos $173,000 al tipo de cambio de hoy, y la "ganancia" que ve Hacienda cuando usted venda en $500,000 no son $100,000. Es la diferencia entre esos $500,000 y el valor de adquisición que le haya quedado inscrito después del traspaso. Dejarlo bien desde la compra, con una escritura que refleje el precio real de venta, es lo que lo protege a la salida.

Hay bastantes abogados que le van a sugerir declarar por debajo para rebajar el impuesto de traspaso hoy. Falso ahorro. Se ahorra 1.5% ahora y después paga 15% de ganancias de capital sobre una base más gorda. Saque la cuenta.

Si quiere ver esos números aplicados a su caso antes de sentarse con el notario, la calculadora de gastos de cierre le desglosa traspaso, timbres y honorarios.

¿Importa en cuál provincia o cantón compre?

En cuanto a moneda, la verdad no. Aplican las mismas reglas en Guanacaste que en Escazú o en San José. Lo que cambia es cuántos anuncios están en dólares y cuántos en colones. Pueblos de playa como Tamarindo, Nosara y Jacó se inclinan fuerte al dólar porque el comprador es internacional. Las propiedades rurales del Valle Central y de Cartago muchas veces salen en colones porque el vendedor espera un comprador local.

Ninguna de las dos cosas es mejor ni peor. Solo tenga claro cuál está viendo antes de hacer una oferta.

La lista práctica antes de transferir plata

Antes de cualquier depósito o transferencia, deje amarrado: el tipo de cambio del BCCR de ese día, el diferencial que le está cobrando su banco, el total en colones de impuesto de traspaso y timbres (eso se lo debe entregar el notario), si el valor fiscal que aparece en el Registro coincide con lo que usted espera, y si algún financiamiento del vendedor quedó bien estructurado.

Nada de esto es difícil una vez que uno sabe que existe. El problema es que la mayoría de los compradores llega habiendo investigado el barrio, la presa, los colegios, todo menos esta capa. Y entonces cae una factura de ₡1.2M en timbres el día antes del cierre y los agarra completamente desprevenidos.

Consiga un buen notario. Aquí el notario le hace también de abogado de bienes raíces. Póngalo a caminarlo por cada costo en colones antes de que usted firme nada.

¿Todavía anda solo viendo propiedades? Empiece por el listado completo de las que están en venta y use el selector de moneda. Está ahí mismo, y le ahorra la calculadora.