La zona marítimo terrestre (Ley 6043): qué puede y qué no puede ser suyo en una playa de Costa Rica, y cómo revisar un inmueble

*Información general, no asesoría legal. La ley, sus reglamentos y la delimitación oficial de la costa cambian y varían según el inmueble. Pida a un abogado o notario costarricense que revise cualquier compra en la costa antes de firmar.*

Información general, no asesoría legal. La ley, sus reglamentos y la delimitación oficial de la costa cambian y varían según el inmueble. Pida a un abogado o notario costarricense que revise cualquier compra en la costa antes de firmar.

Todo anuncio que dice "frente al mar" en Costa Rica plantea la misma pregunta, y la mayoría de los anuncios no la responde: si ese terreno es titulado o es una concesión. La respuesta depende de la Ley 6043, la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, y de dónde está el inmueble respecto a la línea de pleamar. Esta guía explica la zona tal como la describen las fuentes oficiales, quién puede tener una concesión en ella, la única excepción que permite que algún terreno costero sea titulado y las revisiones que su abogado debería hacer. Donde las fuentes detrás de esta guía se detienen, la guía dice "consulte con su abogado" en lugar de adivinar.

La franja de 200 metros

La Ley 6043 establece normalmente una franja de 200 metros de ancho medida desde la pleamar ordinaria. Los primeros 50 metros son la zona pública. Los siguientes 150 metros son la zona restringida. Un reglamento municipal alojado por la Procuraduría General de la República lo dice en una frase: "Comprende, primero la Zona Pública la cual es de cincuenta metros iniciando desde la pleamar y segundo la Zona Restringida la cual es de ciento cincuenta metros" (PGR, reglamento municipal).

Esa fuente es un reglamento explicativo y no el texto consolidado vigente de la propia ley, así que tómela como el enunciado en lenguaje llano de la regla, no como la última palabra sobre un inmueble concreto. La línea en el terreno la fija la delimitación oficial, y esa es una de las cosas que hay que revisar (vea más abajo).

La zona pública es lo que su nombre indica. Los primeros 50 metros desde la línea de pleamar no pueden ser propiedad de nadie. Ningún anuncio puede venderlos y ninguna concesión los cubre.

Concesión, no título, en la zona restringida

En los 150 metros de la zona restringida la ley permite concesiones de uso, no título de propiedad ordinario. Un dictamen de la PGR lo dice de forma directa: "Los restantes 150 metros constituyen la zona restringida" (dictamen de la PGR, 2017). Una concesión es un derecho de uso del terreno otorgado por la municipalidad, con un contrato, un titular, un plazo y condiciones. No es lo mismo que ser dueño del terreno, y un comprador que paga precio de terreno titulado por una concesión compró un contrato, no una propiedad.

Hay una excepción, y es importante. Un dictamen aparte de la PGR señala que la propiedad privada debidamente inscrita puede ser una excepción conforme al artículo 6 de la ley. Un título privado preexistente y debidamente inscrito puede, por tanto, estar dentro de la franja de 200 metros. Así que es incorrecto decir que todo inmueble a menos de 200 metros del mar es terreno en concesión. Es igual de incorrecto asumir que un inmueble es titulado porque un anuncio lo dice. Lo decide el historial registral del inmueble concreto.

Consulte con su abogado si el inmueble que está mirando es un título privado inscrito que cae bajo la excepción del artículo 6, una concesión, o ninguna de las dos cosas, con base en el asiento del Registro y la delimitación oficial. Las fuentes detrás de esta guía confirman que la excepción existe; no dicen qué tan común es ni cómo reconocerla desde un anuncio.

Quién puede tener una concesión: las reglas para extranjeros

El artículo 47 de la Ley 6043 restringe quién puede tener una concesión en la zona restringida. Un dictamen de la PGR reproduce la restricción para personas físicas extranjeras: no se otorgarán concesiones "A extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años" (dictamen de la PGR, 2007). Las mismas restricciones cubren a una sociedad con más de 50% de capital extranjero, y el dictamen también identifica a las entidades domiciliadas en el extranjero.

Para un comprador extranjero eso significa tres cosas. Un extranjero que no ha vivido cinco años en Costa Rica no puede recibir una concesión a su nombre. Una sociedad costarricense no resuelve eso si más de la mitad es de capital extranjero. Y una entidad domiciliada en el extranjero también queda incluida.

Consulte con su abogado el texto consolidado vigente en 2026 del artículo 47 y cualquier régimen especial que aplique al inmueble o a la zona. El dictamen citado arriba es de 2007. La restricción que reproduce es la base de las reglas para extranjeros que leerá en este sitio y en otros, y debe confirmarse contra el texto vigente antes de apoyarse en ella para una compra.

Las revisiones que hay que hacer sobre un inmueble costero

Lo que sigue es una lista de debida diligencia tomada de las fuentes oficiales detrás de esta guía. No es una afirmación de que algún anuncio de este sitio sea titulado o esté en concesión; nada se ha verificado a nivel de anuncio, y ese es justamente el sentido de la lista.

Concilie el asiento del Registro Inmobiliario con el plano catastrado. El Registro Inmobiliario cubre tanto la propiedad titulada como las concesiones en la zona marítimo terrestre, e incluye el catastro. El Reglamento General del Registro Inmobiliario (Decreto 44647) de 2025/26 trata de forma expresa los planos de concesiones en la zona marítimo terrestre. Su abogado debe obtener el asiento registral y el plano y confirmar que describen el mismo inmueble.
Revise la línea oficial de la zona pública. Los 50 metros de la zona pública se miden desde una línea fijada por el Instituto Geográfico Nacional (IGN). Pida la delimitación oficial de ese tramo de costa y confirme dónde queda el inmueble respecto a ella.
Si es una concesión, lea el contrato. Confirme que el contrato de concesión municipal existe, quién es el titular, el plazo y la situación de la renovación, y que los pagos están al día.
Confirme el uso permitido y el plan regulador costero. Una concesión se otorga para un uso, bajo el plan regulador costero de la municipalidad. Confirme que el uso que usted pretende es el permitido.
Busque una excepción por área protegida o por título preexistente. Los inmuebles dentro o junto a un área protegida pueden tener restricciones adicionales, y un inmueble puede ser un título privado inscrito conforme al artículo 6. Cualquiera de los dos cambia el análisis.
Use un notario o abogado independiente. Las revisiones anteriores le corresponden a él o a ella, e independiente significa que no sea el del vendedor.

Consulte con su abogado las reglas de plazo y renovación de las concesiones, los cánones que paga un concesionario, qué pasa con una concesión en una venta o al morir el titular, y si una concesión puede hipotecarse. Nada de eso está en las fuentes detrás de esta guía, y esta guía no lo afirma.

Qué significa esto para un anuncio marcado como "frente al mar"

Lea el anuncio como una afirmación, no como un hecho. Una casa a 30 metros de la línea de pleamar está en la zona pública en parte de su huella y ahí no puede ser propiedad de nadie. Una casa a 120 metros está, en el caso normal, en terreno en concesión, que no puede otorgarse a un extranjero con menos de cinco años de residencia. Una casa a 250 metros puede ser titulada (dominio pleno) y pertenecer directamente a un extranjero a su nombre, sin requisito de residencia. Cualquiera de esas posiciones puede complicarse por la excepción del artículo 6 o por un área protegida, y por eso el precio que pague debe seguir al asiento registral, no al título del anuncio.

Si quiere el atardecer sin la pregunta de la concesión, la guía sobre frente al mar versus vista al mar es la siguiente lectura. Si quiere el ejemplo práctico de lo que sale mal, lea el error de $415,000 frente al mar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la zona marítimo terrestre en Costa Rica? Según la Ley 6043, normalmente una franja de 200 metros medida desde la pleamar ordinaria: los primeros 50 metros son zona pública y los siguientes 150 metros son zona restringida.

¿Alguien puede ser dueño de los primeros 50 metros de playa? No. La zona pública no puede ser propiedad de nadie.

¿Puede un extranjero ser dueño de una propiedad frente al mar en Costa Rica? Un extranjero puede ser dueño directo de propiedad titulada (dominio pleno) fuera de la zona marítimo terrestre, sin requisito de residencia. Dentro de la zona restringida, el terreno se tiene en concesión, y según el artículo 47 no se puede otorgar una concesión a un extranjero que no haya residido en el país por lo menos cinco años, ni a una sociedad con más de 50% de capital extranjero. Confirme el texto vigente con su abogado.

¿Todo terreno a menos de 200 metros del mar está en concesión? No. Un dictamen de la PGR señala que la propiedad privada debidamente inscrita puede ser una excepción conforme al artículo 6. Lo decide el historial registral del inmueble concreto, así que revíselo en lugar de asumir en cualquiera de los dos sentidos.

¿Cuál es la diferencia entre una concesión y un título? Un título es la propiedad del terreno, inscrita en el Registro Inmobiliario. Una concesión es un otorgamiento municipal del derecho de usar terreno en la zona restringida, con un contrato, un titular, un plazo y un uso permitido. El Registro Inmobiliario inscribe ambos.

¿Qué debe revisar mi abogado en un inmueble costero? El asiento del Registro Inmobiliario y el plano catastrado, conciliados; la línea oficial de zona pública del IGN; el contrato de concesión municipal, su titular, plazo, renovación y estado de pagos; el uso permitido y el plan regulador costero; y cualquier excepción por área protegida o por título preexistente.