Comprar propiedad a través de una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.): qué es, cuánto cuesta cada año y qué revisar primero

*Información general, no asesoría legal. Las reglas societarias y tributarias de Costa Rica cambian, y la estructura correcta depende de su situación. Pida a un abogado costarricense que revise cualquier compra, y cualquier estructura, antes de firmar.*

Información general, no asesoría legal. Las reglas societarias y tributarias de Costa Rica cambian, y la estructura correcta depende de su situación. Pida a un abogado costarricense que revise cualquier compra, y cualquier estructura, antes de firmar.

Un plan común entre compradores extranjeros es comprar la casa dentro de una sociedad costarricense. A algunos les conviene. A otros les dijeron que ahorra impuestos, cosa que no hace de forma automática, y a otros no les dijeron lo que la sociedad cuesta cada año después del cierre. Esta guía explica qué son una S.A. y una S.R.L., por qué los compradores las usan, cuáles eran las obligaciones anuales en 2026, cómo funciona el impuesto de traspaso cuando hay una sociedad de por medio y las revisiones que debe hacer sobre una sociedad que va a comprar o constituir. Cada regla de abajo está ligada a una fuente oficial o profesional, y los puntos que necesitan la lectura actualizada de un abogado están marcados con "consulte con su abogado".

Qué son una S.A. y una S.R.L.

La S.A. (sociedad anónima) y la S.R.L. (sociedad de responsabilidad limitada) son las dos formas societarias costarricenses que los compradores usan para tener propiedades. La figura de la S.R.L. aparece en el Código de Comercio, la ley nacional que regula las sociedades.

Ambas se inscriben en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Nacional, que registra la constitución de una sociedad, su estado actual y quién está autorizado para representarla. El Registro describe su propio papel como la "inscripción y publicidad de ciertos actos y contratos relacionados con la existencia, vigencia y representación" de las personas jurídicas. Ese registro es donde su abogado confirma, antes de que usted compre una sociedad o le compre a una, que la entidad existe, está vigente y que la persona que firma es su representante legal.

Consulte con su abogado cuál de las dos formas le conviene. Las fuentes detrás de esta guía no detallan las diferencias de gobierno, traspaso de acciones o número mínimo de cargos entre una S.A. y una S.R.L., y esta guía no las adivina.

Por qué los compradores tienen la propiedad en una sociedad

Las razones que dan los abogados costarricenses de bienes raíces son prácticas, no fiscales. NCC Abogados lo plantea así: muchos clientes eligen tener la propiedad a través de una sociedad costarricense con fines de planificación sucesoria y administración de patrimonio. LandCo Law comenta dos razones más: separar la responsabilidad del dueño como persona física y facilitar la documentación de la copropiedad entre varios compradores.

Dos cosas que una sociedad no hace. No reduce por sí sola el impuesto de su compra (vea la sección sobre el impuesto de traspaso más abajo) y no le conviene a todo comprador. Una persona sola que compra una casa para vivir tiene menos razones para constituir una sociedad que tres hermanos que compran juntos una propiedad para alquilar, y los costos anuales de abajo aplican de todos modos. La conveniencia depende de cada transacción, que es el único punto en el que todas las fuentes coinciden.

Lo que cuesta una sociedad cada año: el impuesto a las personas jurídicas 2026

Toda sociedad costarricense paga un impuesto anual a las personas jurídicas, haga o no alguna actividad. El aviso 2026 del Ministerio de Hacienda indica que el pago de 2026, para las entidades inscritas en enero, vencía sin recargo el 2 de febrero de 2026.

El monto depende de la clasificación de la sociedad. El aviso de Hacienda indica ₡69,330 para las sociedades inactivas, que define como "SOCIEDADES INACTIVAS: Inscritas en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Nacional, pero sin realizar actividad lucrativa". Una sociedad cuyo único trabajo es tener su casa suele estar en esa categoría, pero la clasificación es la de la sociedad, no la suposición del dueño. Las sociedades activas pagan ₡115,550, ₡138,660 o ₡231,100 según su tramo, y el aviso detalla exenciones específicas y las consecuencias de la morosidad.

Consulte con su abogado la clasificación actual y el saldo de cualquier sociedad que vaya a comprar o constituir, y el tramo que le aplica. No presupueste a partir de una sola cifra universal. El impuesto a las personas jurídicas sin pagar tiene consecuencias para la propia sociedad; nuestra guía sobre tres periodos de impuesto sin pagar y la disolución cubre ese riesgo y vale la pena leerla antes de comprar una sociedad existente con historial.

La declaración de beneficiarios finales (RTBF)

Las personas jurídicas inscritas en Costa Rica deben reportar cada año su composición accionaria y sus beneficiarios finales al Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales que lleva el Banco Central. BDO Costa Rica indica como plazo ordinario 2026 el 30 de abril de 2026 y define el alcance: "Esta obligación aplica a las personas jurídicas y otras estructuras legales registradas en el país". Una sociedad tenedora con un solo accionista extranjero está dentro de ese alcance.

La circular CPJ-002-2026 del Registro Nacional trata sobre quién puede presentar la declaración por una entidad.

Consulte con su abogado quién presentará la declaración por su sociedad, qué pasa si se presenta tarde y si aplica alguna exención o requisito de representante para su entidad. Las fuentes detrás de esta guía confirman la obligación y el plazo de 2026; no detallan sanciones, y esta guía no las inventa.

Impuesto de traspaso y derechos de registro cuando compra una sociedad

El impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles es de 1.5%. La tabla de tarifas de Hacienda lo dice en una frase: "La tarifa del impuesto es del 1,5 % sobre el valor de traspaso". Aplica cuando una sociedad compra una propiedad igual que cuando la compra una persona física.

Además del impuesto, el Registro Nacional cobra derechos de registro sobre los traspasos de inmuebles. Su arancel indica para los traspasos "¢ 5 por cada Mil ó Fracción de Millar", es decir, ₡5 por cada ₡1,000 o fracción, lo que equivale a 0.5% antes de otros timbres y de cualquier cobro mínimo.

Para un presupuesto aproximado, la calculadora de gastos de cierre de este sitio usa por defecto 1.5% de impuesto de traspaso, 0.85% de timbres y 1.25% de honorarios legales y notariales, para un total ilustrativo de 3.6% del precio. El 1.5% coincide con Hacienda. El 0.85% es una cifra combinada de varios timbres y cargos y no se ha validado de forma independiente como una tarifa legal universal, así que tómelo como una estimación.

Consulte con su abogado los derechos de registro vigentes, la base sobre la que se cobran, cualquier mínimo y los timbres exactos de su transacción.

La trampa de la venta de acciones

Un mito persistente dice que comprar las acciones de la sociedad dueña de la propiedad, en lugar de comprar la propiedad, evita el impuesto de traspaso. La propia guía de declaración de Hacienda para el impuesto de traspaso incluye de forma expresa el traspaso indirecto: "Si se trata de un traspaso indirecto, es decir, cuando se ha realizado la cesión de más del 50% de las acciones de una sociedad titular de un bien inmueble a favor de otra persona física o jurídica, el número de identificación del transmitente y del adquirente es el mismo." Es decir, cuando cambia de manos más del 50% de las acciones de una sociedad dueña de un inmueble, Hacienda lo trata como un traspaso indirecto de la propiedad para efectos de este impuesto, y la declaración identifica al mismo transmitente y adquirente.

Así que una sociedad de por medio no establece una exención. Si un asesor le dice que una venta de acciones reduce su exposición al impuesto de traspaso, pídale que le muestre por escrito la regla vigente que lo diga, y que la lea su propio abogado. Si leyó en otra parte, incluso en material más antiguo de este sitio, que una venta de acciones reduce la exposición, tómelo como superado por la guía de Hacienda hasta que un abogado costarricense le diga lo contrario por escrito.

Consulte con su abogado cómo se grava y se declara una compra de acciones en su caso, y si aplica alguna otra regla a cesiones por debajo de la línea del 50%.

Qué revisar antes de comprar una sociedad, o una propiedad a una sociedad

Algunas revisiones aplican siempre que hay una sociedad en cualquiera de los dos lados del negocio. Son las que respaldan las fuentes detrás de esta guía; su abogado añadirá más.

Confirme la sociedad en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Nacional: que existe, está vigente y quién es su representante legal. La persona que firma debe ser ese representante.
Confirme la clasificación de la sociedad para el impuesto a las personas jurídicas (inactiva o tramo activo) y que no tiene morosidad, ya que la morosidad tiene consecuencias según el aviso de Hacienda.
Confirme que la declaración de beneficiarios finales está presentada y quién la presentará en adelante.
Si compra acciones en lugar de la propiedad, asuma que el impuesto de traspaso de 1.5% aplica en un traspaso indirecto superior al 50% y presupuéstelo hasta que su abogado le demuestre lo contrario.
Presupueste alrededor de 3.5 a 4% del precio para el cierre en total, y pida al notario que confirme los derechos de registro y los timbres contra el arancel vigente.
Haga la revisión del título de la propiedad en el Registro Nacional como en cualquier compra; una sociedad limpia y un título limpio son dos preguntas distintas. Nuestra guía sobre las siete revisiones de título en el Registro Nacional cubre la segunda.

Preguntas frecuentes

¿Necesito una sociedad costarricense para comprar propiedad? No. Los compradores extranjeros pueden ser dueños directos de propiedad titulada a su nombre, sin requisito de residencia. Una sociedad es una opción para planificación sucesoria, separación de responsabilidad o copropiedad, no un requisito.

¿Cuánto cuesta una sociedad tenedora al año? Para 2026, el aviso de Hacienda indica ₡69,330 para una sociedad inactiva y ₡115,550, ₡138,660 o ₡231,100 para los tramos activos, más el costo de la declaración anual de beneficiarios finales y los honorarios de su abogado. Verifique la clasificación de su sociedad con su abogado antes de presupuestar.

¿Cuándo vence el impuesto a las personas jurídicas? El aviso 2026 de Hacienda dio el 2 de febrero de 2026 como fecha de vencimiento sin recargo para las entidades inscritas en enero. Revise el aviso del año en curso para la fecha que le aplica.

¿Cuándo vence la declaración de beneficiarios finales? BDO indica como plazo ordinario 2026 el 30 de abril de 2026. Pregunte a su abogado quién la presentará por su sociedad.

¿Comprar las acciones de la sociedad evita el impuesto de traspaso? Como regla, no. La guía de declaración de Hacienda trata la cesión de más del 50% de las acciones de una sociedad dueña de un inmueble como un traspaso indirecto para el impuesto de 1.5%. Pida a su abogado que confirme el tratamiento de su negocio concreto.

¿Cuál es el impuesto de traspaso de propiedades en Costa Rica? 1.5% del valor de traspaso, según la tabla de tarifas de Hacienda, más derechos de registro y timbres. Presupueste alrededor de 3.5 a 4% del precio para el cierre en total.